Διανομή ακινήτου με πλειστηριασμό

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου οι συνιδιοκτήτες ακινήτου δεν μπορούν να συμφωνήσουν στην από κοινού χρήση και εκμετάλλευσή του.

Στις περιπτώσεις αυτές, προβλέπεται η δυνατότητα απεμπλοκής τους από την κοινή ιδιοκτησία (συγκυριότητα) επί του ακινήτου, με τη διαδικασία της "διανομής".

Η διανομή είναι είτε αυτούσια, όταν το κοινό πράγμα μπορεί να χωριστεί σε αυτοτελή μέρη (π.χ. μια πολυκατοικία με δύο ορόφους), αλλιώς το δικαστήριο διατάζει την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό, οπότε το τίμημα της πώλησης περιέρχεται σε κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με την μερίδα ιδιοκτησίας του στο αρχικό ακίνητο.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 798, 799, 800 και 801 του ΑΚ και 480, 480 Α, 481 και 484 παρ.1 του ΚΠολΔ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 1113 του ΑΚ, εφαρμόζονται και επί διανομής κοινού ακινήτου, προκύπτει ότι αν δεν συμφωνούν όλοι οι κοινωνοί για τη λύση της κοινωνίας με διανομή, κάθε κοινωνός μπορεί να ζητήσει τη δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις του ΚΠολΔ (άρθρα 478 επ.).

Ενάγων στην αγωγή αυτή μπορεί να είναι κάθε κοινωνός συγκύριος και αν δεν είναι νομέας ή συννομέας, ενώ σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 478 ΚΠολΔ η αγωγή διανομής πρέπει να στρέφεται κατά όλων των κοινωνών (περίπτωση υποχρεωτικής κοινής νομιμοποίησης), αλλιώς απορρίπτεται ως απαράδεκτη, περαιτέρω δε, αίτημα της αγωγής διανομής κοινού πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επί αυτού, ο δε τρόπος λύσης της κοινωνίας, δηλαδή, το αν η λύση αυτή θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση με πλειστηριασμό, δεν περιλαμβάνεται αναγκαίως στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στην κυριαρχική εξουσία του Δικαστηρίου στο οποίο επίσης εναπόκειται να κρίνει αν θα διαταχθεί ή όχι πραγματογνωμοσύνη σχετικά με τη δυνατότητα αυτούσιας διανομής του κοινού ακινήτου (ΑΠ 555/2017, ΑΠ 303/2013, ΑΠ 913/2011, ΑΠ 1309/2005, ΕφΠειρ 107/2016, ΕΦΔωδ 43/2015, ΕφΛαμ 139/2011 ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 799 και 800 του ΑΚ, καθώς και εκείνων των 480 παρ.1, 3 και 480 Α του ΚΠολΔ προκύπτει ότι επί αγωγής διανομής, το δικαστήριο αποφασίζει την αυτούσια διανομή, αν είναι δυνατή η διαίρεση του διανεμητέου σε μέρη ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών, δίχως να μειώνεται η αξία του.

Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 481 αρ.1 του ΚΠολΔ, κατά την οποία το δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να διατάξεις απόδειξη, αν κρίνει ότι η αυτούσια διανομή είναι προδήλως δυνατή, αδύνατη ή ασύμφορη, συνάγεται ότι η κρίση περί του αδυνάτου ή ασυμφόρου της αυτούσιας διανομής ή αντιθέτως περί του δυνατού αυτής, είναι κρίση περί πραγματικών γεγονότων και γι΄ αυτό είναι αναιρετικώς ανέλεγκτη, το δε δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του, προς τούτο, εκτός από τις μερίδες των κοινωνών, το είδος, τις διαστάσεις, το σχήμα, το εμβαδόν κλπ του διανεμητέου ακινήτου. Πρόδηλα αδύνατη ή ασύμφορη είναι η αυτούσια διανομή, όταν κατά τους κανόνες της κοινής πείρας και λογικής το διανεμητέο δεν μπορεί να διανεμηθεί σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών χωρίς να μειωθεί η αξία του και όταν τα μέρη στα οποία πρόκειται να διανεμηθεί καθίστανται άχρηστα στο κοινωνικό σύνολο ως οικονομικές μονάδες ή η αξία τους, λόγω ακριβώς της αδυναμίας τους να χρησιμεύσουν ως οικονομικές μονάδες, μειώνεται σε τέτοιο βαθμό ώστε το σύνολο των μερίδων να υστερεί της αξίας του διανεμητέου πράγματος ως ενιαίου (ΑΠ 170/2017, ΑΠ 735/2013, ΑΠ 256/2007, ΑΠ 1895/2009, ΕφΑθ 1253/2010, ΕφΘεσ 299/2012 ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου, από το συνδυασμό των ίδιων διατάξεων σαφώς προκύπτει ότι για να οδηγηθεί το δικαστήριο της ουσίας στην κρίση ότι η απαιτούμενη αυτούσια διανομή συγκεκριμένου κοινού ακινήτου, την οποία διώκει κατά κύριο λόγο και ευνοεί το δίκαιο, είναι εφικτή ή ανέφικτη, πρέπει να διαλάβει στην απόφασή του ότι ερεύνησε όλες τις προϋποθέσεις και τις πιθανές περιπτώσεις αυτούσιας διανομής και ότι από την έρευνα αυτή κατέληξε στην κρίση ότι αυτή είναι ή δεν είναι εφικτή, σύμφωνα με το νόμο και το συμφέρον των κοινωνών, κατά δε το άρθρο 800 ΑΚ, η διανομή γίνεται αυτουσίως, αν το αντικείμενο ή τα αντικείμενα που πρόκειται να διανεμηθούν είναι δυνατόν χωρίς μείωση της αξίας να διαιρεθούν σε ομοειδή μέρη ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών (ΑΠ 36/2018, ΑΠ 179/2017 ΝΟΜΟΣ).

Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 480 παρ.1 και 3, 482 παρ.2 και 486 παρ.1 και 2 του ΚΠολΔ το Δικαστήριο αποφασίζει την αυτούσια διανομή αν είναι δυνατή η διαίρεση του διανεμητέου σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών, δίχως να μειώνεται η αξία του. Αν τα μέρη που σχηματίσθηκαν είναι ίσα, η αυτούσια διανομή τους μεταξύ των κοινωνών γίνεται με κλήρωση, ώστε με αυτήν να λάβει κάθε κοινωνός ανάλογα με τη μερίδα του μέρη, εκτός αν η με την κλήρωση διανομή μπορεί να οδηγήσει σε τεμαχισμό της ιδιοκτησίας κάποιου από τους κοινωνούς ή είναι προδήλως αντίθετη προς το συμφέρον του, οπότε το δικαστήριο μπορεί, ύστερα από σχετική αίτηση, να επιδικάσει σε κάθε κοινωνό ή στις ομάδες των κοινωνών που ζήτησαν να λάβουν κοινή μερίδα ό,τι τους αναλογεί, δηλαδή ανάλογα με τη μερίδα τους μέρη, δίχως κλήρωση. Αν όμως τα μέρη που σχηματίσθηκαν είναι άνισα, η αυτούσια διανομή γίνεται με την επιδίκασή τους στους συγκυρίους ή στις ομάδες εκείνων που ζήτησαν κοινή μερίδα, κατά το λόγο των μερίδων τους. Με τις ανωτέρω διατάξεις των άρθρων 480 και 486 του ΚΠολΔ, επιτράπηκε, υπό τις διαλαμβανόμενες σε αυτές προϋποθέσεις, η αυτούσια διανομή με απονέμηση, δηλαδή χωρίς κλήρωση, με απευθείας επιδίκαση στους συγκυρίους άνισων, ομοειδών ή μη, μερών, κατά τον λόγο των μερίδων τους.

Προϋπόθεση για να λάβει χώρα επιδίκαση (απονέμηση) από το Δικαστήριο και όχι κλήρωση είναι, επί άνισων μερίδων, να μην υφίσταται αναλογία των μερών προς τις μερίδες των κοινωνών, δηλαδή να μην είναι δυνατή η διαίρεση των μερών σε τόσα ίσα κατ` αξίαν μέρη όσος είναι ο ελάχιστος κοινός παρονομαστής των μερίδων των κοινωνών, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 486 ΚΠολΔ, η οποία εξειδικεύει τον τρόπο εφαρμογής της αυτούσιας διανομής, όταν αυτή κριθεί δυνατή, γι αυτό και συνοδεύει λειτουργικά τα άρθρα 480 καν 480Α του πιο πάνω Κώδικα (ΟλΑΠ 101/1975, ΑΠ 36/2018, ΑΠ 170/2017, ΑΠ 284/2014, ΑΠ 115/2011, ΑΠ 1735/2011, ΑΠ 154/2011, ΑΠ 981/2010 ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, το Δικαστήριο, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 481 αριθμ.2 εδάφ. α΄ του ΚΠολΔ, μπορεί για την εξίσωση άνισων μερών, να αποφασίσει ότι οι κοινωνοί που λαμβάνουν ορισμένα μέρη θα καταβάλουν σε άλλους κοινωνούς ορισμένο χρηματικό ποσό, που έχει αποζημιωτικό χαρακτήρα. Η διάταξη αυτή αναφέρεται στη δυνατότητα εξίσωσης άνισων μερών, όταν η διανομή πρέπει να γίνει με το σχηματισμό ίσων μερών, ώστε κάθε κοινωνός να λάβει ανάλογα με τη μερίδα του τέτοια (ίσα) μέρη. Ωστόσο, ενόψει του σκοπού της, ο οποίος συνίσταται στη διευκόλυνση της αυτούσιας διανομής, είναι αναλόγως εφαρμοστέα και στην περίπτωση που, κατά το άρθρο 486 παρ.2 του ΚΠολΔ, γίνεται επιδίκαση από το Δικαστήριο άνισων μερών, αντίστοιχων προς το μέγεθος των μερίδων των κοινωνών, οπότε δεν αποκλείεται να υποχρεωθούν ορισμένοι κοινωνοί να καταβάλουν σε άλλους χρηματικό ποσό, προς εξίσωση της αξίας των άνισων μερών, όχι μεταξύ τους, αλλά προς την αξία των μερίδων των κοινωνών (ΑΠ 36/2018, ΑΠ 1022/2013, ΑΠ 115/2011, ΑΠ 981/2010, ΑΠ 2230/2009, ΑΠ 837/2007, ΑΠ 145/1995, ΕφΑθ 6342/2011 ΝΟΜΟΣ).

Σε κάθε περίπτωση, αυτούσια διανομή δεν μπορεί να γίνει με τη λήψη μόνο χρηματικού ποσού από κάποιο κοινωνό, παρά μόνο στις προβλεπόμενες από τα άρθρα 483 του ΚΠολΔ και 1889 του ΑΚ περιπτώσεις, της διανομής κοινής επιχείρησης και της επιδίκασης στη σύζυγο του κληρονομουμένου ακινήτου που χρησίμευε ως οικογενειακή στέγη, αλλ΄ ούτε συγχωρείται, αν δεν συντρέχει τέτοια εξαιρετική περίπτωση, κάποιος κοινωνός να λάβει τη μερίδα του κυρίως σε χρήμα, αφού έτσι καταλύεται η έννοια της αυτούσιας διανομής. Θα πρέπει συνεπώς το χρηματικό ποσό που ορίζεται να λάβει κάποιος κοινωνός να αποτελεί συμπλήρωμα απλώς του αυτούσιου μέρους του κοινού που λαμβάνει, να είναι δηλαδή σημαντικά μικρότερο από την αξία του μέρους που λαμβάνει είτε με κλήρωση, είτε με απονέμηση (ΑΠ 837/2007 ΝΟΜΟΣ).

Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 486 παρ.2 του ΚΠολΔ, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 216 παρ.1, 219 παρ.1, 2 223 και 224 του ίδιου Κώδικα, προκύπτει ότι η προβλεπόμενη από την άνω διάταξη αυτούσια διανομή με απονεμητική κατανομή, προϋποθέτει, κατά την ίδια διάταξη, σχετικό (αυτοτελές) αίτημα του κοινωνού, το οποίο μπορεί να υποβληθεί και με τις προτάσεις οποιουδήποτε από τους συγκύριους διαδίκους κατά την πρώτη στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο συζήτηση της αγωγής περί διανομής, διαφορετικά είναι απορριπτέο ως απαράδεκτο (ΑΠ 1588/2008, ΑΠ 1602/2008, ΑΠ 256/2007 ΝΟΜΟΣ), αφού το δικαστήριο δεν έχει την δυνατότητα να επιλέξει αυτεπαγγέλτως τον εν λόγω τρόπο διανομής, αλλά επιλαμβάνεται σχετικώς μόνον κατόπιν ρητού αντίστοιχου, και με τις (πρωτόδικες) προτάσεις υποβαλλόμενου, αιτήματος κοινωνού, το οποίο και ως προς την άσκηση του υπόκειται στους περιορισμούς της ΚΠολΔ 269 (ΑΠ 928/2012, ΑΠ 1588/2008, ΑΠ 1602/2008, ΑΠ 256/2007 ΝΟΜΟΣ), ενώ το εν λόγω αίτημα μπορεί να υποβληθεί παραδεκτά και κατά την επαναλαμβανόμενη, κατ΄ άρθρο 254 παρ.1 του ΚΠολΔ, συζήτηση της υποθέσεως στο πρωτοβάθμιος Δικαστήριο, η οποία θεωρείται συνέχεια της προηγουμένης, με την έννοια ότι πρόκειται για δύο συνεχόμενα δικονομικά στάδια που συνθέτουν μία και μόνη συζήτηση, ένα αδιάσπαστο δικονομικό σύνολο (ΕφΑθ 2760/ 2013, ΕφΔωδ 212/2009 ΝΟΜΟΣ), όπως και για πρώτη φορά στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο μόνο αν ο διάδικος δικάσθηκε ερήμην στον πρώτο βαθμό και για το λόγο αυτό έγινε δεκτή η έφεση του και εξαφανίσθηκε η απόφαση (ΕφΘεσ 299/2012 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, από το άρθρο 482 παρ.2 του ΚΠολ προκύπτει ότι σε περίπτωση αυτούσιας διανομής, κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της αξίας των μερών είναι εκείνος της συζήτησης, η οποία διεξάγεται μετά την αποδεικτική διαδικασία όταν το Δικαστήριο εκδίδει την οριστική του απόφαση για τη διαίρεση των αντικειμένων της κοινωνίας στα αντίστοιχα μέρη που θα διανεμηθούν (ΑΠ 1735/2011 ΝΟΜΟΣ).

Τέλος, αν η διανομή με τους παραπάνω τρόπους είναι ανέφικτη ή ασύμφορη, το Δικαστήριο διατάζει την πώληση του διανεμητέου κοινού ή κοινών ακινήτων με πλειστηριασμό και δεν είναι υποχρεωμένο να διατάξει απόδειξη, αν κρίνει ότι η αυτούσια διανομή του είναι προδήλως αδύνατη ή ασύμφορη λαμβάνοντας υπόψη του, εκτός από τις μερίδες των κοινωνών, το είδος, τις διαστάσεις καθώς και το εμβαδόν του διανεμητέου (ΑΠ 303/2013, ΕφΠειρ 107/2016, ΕφΛαμ 139/2011 ΝΟΜΟΣ).

Επομένως, αν η παραπάνω διαίρεση του διανεμητέου είναι ανέφικτη, δηλαδή αν το κοινό αντικείμενο δεν μπορεί να διαιρεθεί με βάση τον προορισμό που έχει από τη φύση του, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, δεν διατάσσεται η αυτούσια διανομή του. Επίσης η διανομή, εκτός του ότι πρέπει να είναι δυνατή, δεν πρέπει να είναι ασύμφορη, δηλαδή δεν πρέπει να επέρχεται με αυτή μείωση της αξίας των μεριδίων, των οποίων το άθροισμα κατ’ αξία να μην αντιστοιχεί στην αξία του διανεμομένου πράγματος και να μην μπορεί να γίνει εξίσωση των μερίδων με την καταβολή ορισμένου χρηματικού ποσού από τον κοινωνό ή τους κοινωνούς στους άλλους κοινωνούς ή τη σύσταση δουλείας πάνω σε ορισμένα μέρη υπέρ των άλλων κοινωνών.