Προστασία καταναλωτών και αποτελεσματική δικαστική προστασία δανειοληπτών σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού της οικογενειακής τους κατοικίας (Ενδιαφέρουσα απόφαση του Δικαστηρίου ΕΕ)

Επιμέλεια: Γεώργιος Π. Κανέλλος 

Με τη δημοσιευθείσα στις 24.06.2025 απόφασή του, το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΕ) αποφάνθηκε ότι η προστασία των καταναλωτών και η απαίτηση περί αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας επιβάλλουν να παρέχεται, υπό όρους, στους καταναλωτές η δυνατότητα να αμφισβητήσουν τη νομιμότητα της μεταβίβασης της κυριότητας της οικογενειακής τους κατοικίας σε τρίτο κατόπιν αναγκαστικής εκτέλεσης προς ικανοποίηση απαίτησης εξασφαλισθείσας με υποθήκη επί του ακινήτου αυτού.

Τούτο ισχύει, σύμφωνα με το ΔΕΕ, εφόσον οι καταναλωτές στερήθηκαν τη δυνατότητα να επιτύχουν δικαστικώς την αναστολή ή την ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης λόγω της ύπαρξης καταχρηστικής ρήτρας στη σύμβαση βάσει της οποίας επισπεύσθηκε η εν λόγω εκτέλεση, παρά τις συγκλίνουσες ενδείξεις περί του δυνητικώς καταχρηστικού χαρακτήρα της ρήτρας αυτής και την ενημέρωση του αγοραστή σχετικά με την ύπαρξη τέτοιας ένδικης διαδικασίας κατά τον χρόνο μεταβίβασης της κυριότητας.

Ιστορικό της υπόθεσης

Στη Σλοβακία, τράπεζα χορήγησε σε ένα ζευγάρι δάνειο ύψους 63.000 ευρώ, αποπληρωτέο σε μηνιαίες δόσεις έως τον Ιανουάριο του 2030. Ρήτρα περιλαμβανόμενη στους γενικούς όρους συναλλαγών του δανείου προέβλεπε ότι, σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει την άμεση καταβολή του ολόκληρου του υπολοίπου της οφειλής, η οποία είχε εξασφαλιστεί με τη σύσταση υποθήκης επί της οικογενειακής κατοικίας των ως άνω καταναλωτών. 

Κατόπιν καθυστερήσεων πληρωμής, η τράπεζα επέσπευσε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, με εξωδικαστικό πλειστηριασμό, προς ικανοποίηση της εν λόγω ενυπόθηκης απαίτησης. Οι δανειολήπτες άσκησαν ανακοπή προκειμένου να εναντιωθούν στην εν λόγω διαδικασία, προσάπτοντας στην τράπεζα ότι προσέβαλε τα δικαιώματά τους ως καταναλωτών. Ενόσω εκκρεμούσε η εκδίκαση της αίτησης περί αναστολής της εκτέλεσης της εν λόγω ενυπόθηκης απαίτησης, η οποία υποβλήθηκε συγχρόνως με την ανακοπή, η οικογενειακή κατοικία πωλήθηκε με πλειστηριασμό σε τρίτη εταιρία. Ο υπάλληλος του πλειστηριασμού και η υπερθεματίστρια εταιρία είχαν ενημερωθεί για την ύπαρξη δικαστικής προσβολής της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά τον χρόνο διενέργειας του πλειστηριασμού. 

Ωστόσο, οι δανειολήπτες αρνήθηκαν να ελευθερώσουν το ακίνητο και η εταιρία άσκησε αγωγή εξώσεως κατ’ αυτών. Κατόπιν τούτου, οι δανειολήπτες άσκησαν ανταγωγή με την οποία αμφισβήτησαν τη νομιμότητα της μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου, επικαλούμενοι τα δικαιώματά τους ως καταναλωτών και το δικαίωμά τους στον σεβασμό της κατοικίας. 

Το περιφερειακό δικαστήριο Prešov (Σλοβακία) υπέβαλε στο Δικαστήριο προδικαστικά ερωτήματα συναφώς.

Απόφαση του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης

Με την απόφασή του αυτή, το Δικαστήριο απάντησε, πρώτον, ότι το αντικείμενο της διαφοράς της κύριας δίκης, οι περιστάσεις υπό τις οποίες πραγματοποιήθηκε η μεταβίβαση της κυριότητας του επίδικου ακινήτου, ήτοι το γεγονός ότι οι δανειολήπτες δεν παρέμειναν αδρανείς στο πλαίσιο της διαδικασίας εξωδικαστικής αναγκαστικής εκτέλεσης, και η ύπαρξη συγκλινουσών ενδείξεων όσον αφορά την ενδεχόμενη ύπαρξη δυνητικώς καταχρηστικής ρήτρας στη σύμβαση βάσει της οποίας επισπεύσθηκε η αναγκαστική εκτέλεση, δικαιολογούν την παροχή της δυνατότητας στους δανειολήπτες αυτούς να επικαλεστούν τους προβλεπόμενους στην οδηγία μηχανισμούς προστασίας. Πράγματι, οι καταναλωτές είχαν χρησιμοποιήσει τα νομικά μέσα που προβλέπει το σλοβακικό δίκαιο για να εναντιωθούν στην αναγκαστική εκτέλεση, ενημερώνοντας συγχρόνως για τις ενέργειές τους τα εμπλεκόμενα στην εκτέλεση πρόσωπα. 

Κατά συνέπεια, η προστασία της ασφάλειας δικαίου όσον αφορά την ήδη πραγματοποιηθείσα μεταβίβαση της κυριότητας σε τρίτο δεν έχει, εν προκειμένω, απόλυτο χαρακτήρα, ώστε να μπορεί να αντιταχθεί στην εφαρμογή της οδηγίας. Επομένως, η ένδικη διαδικασία ενώπιον του περιφερειακού δικαστηρίου Prešov εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής της οδηγίας.

Το Δικαστήριο απάντησε, δεύτερον, ότι εθνική ρύθμιση η οποία επιτρέπει την εξωδικαστική αναγκαστική εκτέλεση προς ικανοποίηση απαίτησης εξασφαλισθείσας με υποθήκη συσταθείσα επί οικογενειακής κατοικίας, παρότι εκκρεμεί η εκδίκαση αίτησης αναστολής της αναγκαστικής εκτέλεσης και υφίστανται συγκλίνουσες ενδείξεις περί της ύπαρξης καταχρηστικής ρήτρας στη σύμβαση βάσει της οποίας επισπεύσθηκε η εκτέλεση, είναι αντίθετη στο δίκαιο της Ένωσης. Τούτο ισχύει κατά μείζονα λόγο όταν η ρύθμιση αυτή δεν προβλέπει τη δυνατότητα να επιτευχθεί δικαστικώς, στο πλαίσιο διαδικασίας μεταγενέστερης της αναγκαστικής εκτέλεσης, η κήρυξη της ακυρότητας της εκτέλεσης αυτής λόγω της ύπαρξης τέτοιας καταχρηστικής ρήτρας στη σύμβαση βάσει της οποίας επισπεύσθηκε η εκτέλεση.

Γίνεται υπόμνηση ότι η διαδικασία εκδόσεως προδικαστικής αποφάσεως παρέχει στα δικαστήρια των κρατών μελών τη δυνατότητα να υποβάλουν στο Δικαστήριο, στο πλαίσιο της ένδικης διαφοράς της οποίας έχουν επιληφθεί, ερώτημα σχετικό με την ερμηνεία του δικαίου της Ένωσης ή με το κύρος πράξεως οργάνου της Ένωσης. Το Δικαστήριο δεν αποφαίνεται επί της διαφοράς που εκκρεμεί ενώπιον του εθνικού δικαστηρίου. Στο εθνικό δικαστήριο εναπόκειται να επιλύσει τη διαφορά αυτή, λαμβάνοντας υπόψη την απόφαση του Δικαστηρίου. Η απόφαση αυτή δεσμεύει, ομοίως, άλλα εθνικά δικαστήρια ενώπιον των οποίων ανακύπτει παρόμοιο ζήτημα.

Το πλήρες κείμενο της απόφασης είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα CURIA