Ιδιόχρηση και Ιδιοκατοίκηση

Σε ποιες περιπτώσεις μπορούν να επιφέρουν λήξη μιας μίσθωσης

Αποτελεί καθημερινό ερώτημα στο Νομικό της πράξης το αν ο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού ή καταστήματος μπορεί να ζητήσει να του αποδοθεί το ακίνητο (το "μίσθιο") επειδή θέλει να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή στενός συγγενής του για λόγους επαγγελματικούς ή οικιστικούς (για κατοικία).

Έχει βάση όμως αυτό το ερώτημα; Το πολυδαίδαλο της περί μισθώσεων, αστικής και εμπορικής, νομοθεσίας - νομοθεσίας που έχει υποστεί διαρκείς κωδικοποιήσεις, τροποποιήσεις και αναθεωρήσεις, μας υποχρεώνει να δούμε τι ίσχυσε και τι ισχύει διαχρονικά για κάθε είδος μίσθωσης

Α. Για "Αστικές Μισθώσεις"

Από τα πλέον περίπλοκα ζητήματα του αστικού Δικαίου αποτελεί η ρύθμιση των "αστικών μισθώσεων ΚΥΡΙΑΣ κατοικίας".

Βασικός νόμος ήταν ο νόμος περιορισμένης χρονικής ισχύος - Νόμος 1703/1987 με τίτλο "Ρύθμιση μισθώσεων κατοικιών. Εν τέλει και μετά από πολλές τροποποιήσεις και παρατάσεις, προβλέφθηκε με την παρ. 1 άρθρου 1 Ν.2235/1994 ότι "παρατείνεται η ισχύς του ν.1703/1987 (ΦΕΚ 78 Α`), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 22 του ν.1810/1988 (ΦΕΚ 223 Α`),το ν.1875/1990 (ΦΕΚ 21 Α`), το ν.1898/1990 (ΦΕΚ 125 Α`),το ν.1953/1991 (ΦΕΚ 96 Α`) και το ν.2156/1993 (ΦΕΚ 109 Α`), μέχρι 30.6.1997 με την επιφύλαξη των παραγράφων 4,5 και 6 του άρθρου αυτού."

Ο Νόμος 1703/1987 όριζε στο άρθρο 3 τα της "Λύσης της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση και ανοικοδόμηση".

Στο άρθρο 3 του Ν. 1703/1987 προστέθηκε με την παράγραφο 4 του άρθρου 1 του Ν. 2235/1994 παράγραφος με αριθμό 6 ως εξής:

"6. Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση κα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση".

ΟΜΩΣ, αυτός ο νόμος - Ν. 1703/1987 - έχει λήξει στις 30.6.1997.

Έτσι, η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί λόγο λύσης της μίσθωσης ΚΥΡΙΑΣ κατοικίας αφού ο Ν. 1703/1987, που την προέβλεπε ως νόμιμο λόγο καταγγελίας της μίσθωσης, έχει πάψει να ισχύει (με την επιφύλαξη της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 1703/1987 που αντικαταστάθηκε ως εξής:

"1. Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.…, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες, αν δεν υπάρχει άλλη συμφωνία".

Β. Για "Εμπορικές Μισθώσεις"

Ι. Ιδιόχρηση

Τα της ιδιόχρησης ακινήτων μισθωμένων για εμπορικές μισθώσεις ορίζονται στα άρθρα 16-18 και 20-2, του π.δ. 34/1995.

Προσφάτως, με το άρθρο 13 παρ.1-2 Ν.4242/2014 ορίστηκε ότι "Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού.

Έτσι, για τις ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ μισθώσεις που συνήφθησαν μετά τις 28.2.2014, δεν προβλέπεται πλέον ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση ως λόγος καταγγελίας.

Για όσες είχαν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς προ της έναρξης ισχύος του Ν. 4242/2014, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, προβλέφθηκε ότι διέπονται στο εξής από τις νέες διατάξεις αυτού.

Έτσι, προβλέπεται ότι ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες ([ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του π.δ. 34/1995 εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο δραστηριότητας από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγο τους (ιδιόχρηση).

Η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση είναι ανίσχυρη, αν κατά το χρόνο της εκείνος που καταγγέλλει ή ο υπερού η καταγγελία είναι κύριος ολικά και άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μισθίο, το οποίο είναι ελεύθερο ή ιδιοχρησιμοποιείται και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία ασκήθηκε η καταγγελία ή μέσα στο τελευταίο πριν από την καταγγελία έτος έχει εκμισθώσει τέτοιο ακίνητο. Η κυριότητα άλλου ακινήτου αρκεί να συντρέχει είτε στο πρόσωπο του εκμισθωτή είτε στο πρόσωπο του υπερού η καταγγελία.

Η καταγγελία είναι ανίσχυρη, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την επέλευση των αποτελεσμάτων της δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή νέα καταγγελία επιτρέπεται μετά την παρέλευση τριετίας από την πρώτη καταγγελία.

Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών

Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.

Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Ειδικά στην Καταγγελία για ιδιόχρηση από κατιόντες του εκμισθωτή ή κυρίου και εφόσον δε συντρέχει στο πρόσωπό τους η προϋπόθεση της άσκησης επαγγέλματος επί τριάντα (30) μήνες, τα αποτελέσματα επέρχονται δεκαοκτώ (18) μήνες από αυτή.

Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.

ΙΙ. Ανοικοδόμηση/ Ιδιοκατοίκηση

Ως προς την καταγγελία για ανοικοδόμηση - άρθρο 23 του π.δ. 34/1995 – προβλέπεται για τις παλιές μισθώσεις ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου:

α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης.

β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Για να επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας εκείνος που καταγγέλλει απαιτείται να επιδώσει στο μισθωτή αντίγραφο της άδειας για ανοικοδόμηση του μισθίου του αρμόδιου πολεοδομικού γραφειου. Η επίδοση αυτή γίνεται μέχρι την πρώτη συζήτηση της σχετικής αγωγής για απόδοση του μισθίου, αλλιώς η καταγγελία είναι ανίσχυρη.

Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα έξι (6) μηνών. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.

Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελιας επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Δικηγόρος παρ' Εφέταις | Μεταδιδακτορικός Ερευνητής - Βοηθός Διδασκαλίας Νομικής Αθηνών | Certified Information Privacy Professional (CIPP/E) 
Διδάκτωρ Νομικής | Μεταπτυχιακό Δίπλωμα Αστικού...

Σύνδεση στο Lawspot

Enter your e-mail address or username.
Enter the password that accompanies your e-mail.
Ξεχάσατε τον κωδικό σας;
logo

Δεν έχετε λογαριασμό;

Μπορείτε να εγγραφείτε στο Lawspot ανεξαρτήτως ιδιότητας, ως δικηγόρος, συμβολαιογράφος ή και απλός χρήστης, συμπληρώνοντας τη σχετική φόρμα εδώ.

Αν είστε δικηγόρος, με την εγγραφή σας στο Lawspot.gr κερδίζετε σημαντικά οφέλη. Δείτε αναλυτικές πληροφορίες εδώ.