Κτήση κυριότητας ακινήτου παρά μη κυρίου

Βασική αρχή του δικαίου είναι ότι κανείς δεν μπορεί να μεταβιβάσει δικαίωμα που δεν έχει.

Έτσι, στην περίπτωση των κινητών και ακινήτων, αυτό αποτυπώνεται νομοθετικά στα άρθρα 1033 και 1034 ΑΚ, που προβλέπουν τα εξής:

Για τα ακίνητα: άρθρο 1033/Κτήση ακινήτου με σύμβαση:

Για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ` αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Για τα ακίνητα: άρθρο 1033/Κτήση κυριότητας κινητού με σύμβαση:

Για τη μεταβίβαση της κυριότητας κινητού απαιτείται παράδοση της νομής του από τον κύριο σ` αυτόν που την αποκτά και συμφωνία των δύο ότι μετατίθεται η κυριότητα.

Βλέπουμε λοιπόν ότι ο ίδιος ο νόμος θεσπίζει ως ειδική προϋπόθεση για το κύρος της μεταβίβασης την "κυριότητα" του μεταβιβάζοντος.

Όμως, στην περίπτωση των κινητών πραγμάτων, βλέπουμε το εξής στο άρθρο 1036 ΑΚ:

Κτήση κινητού από μη κύριο: Με την εκποίηση κινητού κατά το άρθρο 1034 εκείνος που αποκτά γίνεται κύριος και αν ακόμη η κυριότητα του πράγματος δεν ανήκει σ` αυτόν που εκποιεί, εκτός αν κατά το χρόνο της παράδοσης της νομής εκείνος που αποκτά βρίσκεται σε κακή πίστη.

Αν λοιπόν κάποιος που αποκτά τελεί σε "καλή πίστη", δηλαδή δεν γνωρίζει ούτε αγνοεί από βαριά αμέλεια ότι το κινητό πράγμα δεν ανήκει κατά κυριότητα σ` αυτόν που εκποιεί, τότε η σύμβαση είναι έγκυρη και επέρχεται κτήση κυριότηας ακόμη και αν αυτός που μεταβιβάζει ΔΕΝ είναι κύριος.

Δικαιολογητικός λόγος για το εν λόγω άρθρο είναι το "φαινόμενο κυριότητας" το οποίο δημιουργείται όταν κάποιος κατέχει ένα φυσικό αντικείμενο στα χέρια του. Έναντι τρίτων μπορεί να θεωρηθεί κύριος. Έτσι, ο αποκτών προστατεύται.

Ωστόσο, (άρθρο 1038 ΑΚ) η μεταβίβαση κινητού από μη κύριο σ` εκείνον που αποκτά καλόπιστα δεν επέρχεται, αν το μεταβιβαζόμενο έχει ξεφύγει από τη νομή του κυρίου με κλοπή ή με απώλεια, όμως (άρθρο 1039 ΑΚ) αν πρόκειται για χρήματα ή ανώνυμους τίτλους, η μεταβίβαση από μη κύριο σε εκείνον που αποκτά καλόπιστα επέρχεται και αν ακόμη αυτά είχαν ξεφύγει από τη νομή του κυρίου με κλοπή ή με απώλεια. Το ίδιο ισχύει και όταν πρόκειται για άλλα κινητά πράγματα που εκποιούνται σε δημόσιο πλειστηριασμό ή σε εμποροπανήγυρη ή αγορά.

Η ίδια γενική ρύθμιση δεν ισχύει για ακίνητα όμως. Πάντα πρέπει ο αγοραστής να συμβουλεύεται τα δημόσια βιβλία για να διαπιστώνει το αν αυτός που εμφανίζεται ως πωλητής είναι όντως κύριος του ακινήτου.

Υπάρχουν όμως τρεις περιπτώσεις στο δίκαιο του Αστικού Κώδικα (και μια ακόμη περίπτωση εκτός του Αστικού Κώδικα, στην περίπτωση κτηματολογικών εγγραφών που τεκμαίρονται ακριβείς) κατά τις οποίες ο τρίτος που αποκτά ακίνητο από μη κύριο, προστατεύεται.

Α. Εικονική Μεταβίβαση

Κατά το άρθρο 138 ΑΚ, δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονική) είναι άκυρη, ενώ κατά το άρθρο 139 ΑΚ, η εικονικότητα δεν βλάπτει εκείνον που συναλλάχθηκε αγνοώντας την.

Έτσι, αν ο Α μεταβιβάσει στο Β "εικονικά" ένα ακίνητο, με συμφωνία ότι δεν μεταβιβάζεται στη μεταξύ τους σχέση η κυριότητα, η δικαιοπραξία είναι άκυρη. Όμως, αν ο Β μεταβιβάσει στον Γ που αγνοεί την εικονικότητα το ακίνητο, τότε ο Γ αποκτά την κυριότητα, ακόμη και αν ο Β δεν ήταν κύριος (λόγω της εικονικότητας της μεταβίβασης).

Β. Δικαιώματα Τρίτων κατόπιν ακύρωσης ακυρώσιμης δικαιοπραξίας

Ως γνωστόν, δικαιοπραξία που τελείται λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής δεν είναι άκυρη, αλλά ακυρώσιμη. Δηλαδή, παράγει έννομες συνέπειες μέχρι να ακυρωθεί με δικαστική απόφαση.

Κατά το άρθρο 1203 ΑΚ (ακύρωση μεταγραμμένης σύμβασης που αφορά ακίνητο), αν μεταγραμμένη σύμβαση που αφορά ακίνητο είχε συναφθεί από πλάνη ή με απάτη ή απειλή και, αφού προσβλήθηκε, ακυρώθηκε με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, τα αποτελέσματα της ακύρωσης που αναφέρονται στο άρθρο 184 επέρχονται αφότου η απόφαση αυτή σημειώθηκε στο περιθώριο της μεταγραμμένης σύμβασης.

Κατά το άρθρο 1204 ΑΚ, με την ακύρωση, σύμφωνα με το προηγούμενο άρθρο, της σύμβασσης για ακίνητο, η οποία είχε συναφθεί από πλάνη ή με απάτη ή απειλή και είχε μεταγραφεί, δεν αναιρούνται τα εμπράγματα δικαιώματα που τρίτοι απέκτησαν απ` αυτήν.

Δηλαδή, αν ο Α καταρτίσει ακυρώσιμη σύμβαση πώλησης ακινήτου με τον Β και του νμεταβιβάσει το ακίνητο, με την ακύρωση της σύμβασης πώλησης "συμπαρασύρεται" σε ακυρότητα και η εμπράγματη σύμβαση μεταβίβασης, αφού το άρθρο 1033 ΑΚ απαιτεί "νόμιμη αιτία", δηλαδή μια υποσχετική σύμβαση. Όμως, αν ο Β έχει μεταβιβάσει πριν την ακύρωση στο Γ το ακίνητο, ο Γ αποκτά κυριότητα, ακόμη και αν "αναδρομικά" ο Β θα έχει χάσει την κυριότητα του πράγματος, λόγω της ακύρωσης της ακυρώσιμης δικαιοπραξίας.

Γ. Περίπτωση του κληρονομητηρίου.

Κατά τα άρθρα 821 και 822 ΚΠολΔ, (τα οποία συμπληρώνουν τα αντίστοιχα άρθρα του ΑΚ)

Οποιος στο πιστοποιητικό ονομάζεται κληρονόμος ή καταπιστευματοδόχος ή κληροδόχος ή εκτελεστής διαθήκης τεκμαίρεται ότι έχει τα δικαιώματα που αναφέρονται στο πιστοποιητικό αυτό και ότι δεν περιορίζεται από άλλες διατάξεις εκτός από εκείνες που αναγράφονται στο πιστοποιητικό.

Κάθε δικαιοπραξία ή δικαστική πράξη όποιου στο πιστοποιητικό ονομάζεται κληρονόμος ή καταπιστευματοδόχος ή κληροδόχος ή εκτελεστής διαθήκης με τρίτον ή απέναντι σε τρίτον ή του τρίτου απέναντι σ` αυτούς είναι ισχυρή υπέρ του τρίτου, σε όση έκταση ισχύει το τεκμήριο του άρθρου 821, εκτός αν ο τρίτος γνώριζε την ανακρίβεια του πιστοποιητικού ή την υποβολή αίτησης για αφαίρεση ή κήρυξη ανίσχυρου του πιστοποιητικού ή την ανάκληση ή την τροποποίησή του.

Συναφώς, τα άρθρα 1962 και 1963 ΑΚ

Αυτός που στο κληρονομητήριο κατονομάζεται κληρονόμος τεκμαίρεται ότι έχει το κληρονομικό δικαίωμα που αναφέρεται σ αυτό και ότι δεν περιορίζεται από άλλες διατάξεις εκτός από εκείνες που αναγράφονται στο κληρονομητήριο, ενώ κάθε δικαιοπραξία αυτού που αναγράφεται στο κληρονομητήριο ως κληρονόμος με τρίτον ή του τρίτου έναντι του κληρονόμου αυτού ισχύει υπέρ του τρίτου, σε όση έκταση υπάρχει το τεκμήριο του προηγούμενου άρθρου εκτός αν ο τρίτος γνώριζε την ανακρίβεια του κληρονομητηρίου ή τη δικαστική του ανάκληση.

Έτσι, αν κάποιος κληρονόμος πετύχει να λάβει κληρονομητήριο ότι είναι κληρονόμος για ένα περιουσιακό στοιχείο, αν και στη πραγματικότητα είναι κληρονόμος μόνο σε μέρος της κληρονομιάς, τότε τεκμαίρεται κληρονόμος και άρα κύριος. Έτσι, μπορεί να μεταβιβάσει εγκύρως ένα ακίνητο που - ουσιαστικά - δεν του ανήκει πλήρως, αλλά στο κληρονομητήριο αναγράφεται ως κληρονόμος και άρα "τεκμαίρεται" έναντι τρίτων ως πλήρως κύριος, αν το μεταβιάσει.

Δ. Επίμετρο - Το σύστημα του Κτηματολογίου

Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 του Ν. 2664/1998, οι εγγραφές στα Κτηματολογικά φύλλα για τις πράξεις του άρθρου 12 τεκμαίρονται ακριβείς. Κατά την παρ. 3 του ίδιου άρθρου, ... τρίτος αποκτά εγκύρως δικαίωμα από τον ανακριβώς αναγραφόμενο δικαιούχο ή τους καθολικούς τους διαδόχους, εκτός αν στηρίζει την κτήση του σε χαριστική αιτία ή τη στηρίζει με σε επαχθή αιτία, είναι κακόπιστος, επειδή γνωρίζει ή από βαρειά του αμέλεια αγνοεί την ανακρίβεια της εγγραφής επί της οποίας στηρίχθηκε. Το βάρος της απόδειξης της κακής πίστης του τρίτου, που απέκτησε από τον ανακριβώς αναγραφόμενο δικαιούχο ή τους καθολικούς του διαδόχους, φέρει εκείνος που αμφισβητεί την ακρίβεια της εγγραφής και το κύρος της κτήσης από τον τρίτο.

Τέλος, κατά την παρ. 4 του ίδιου άρθρου, σε περίπτωση έγκυρης, σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, κτήσης δικαιώματος από καλόπιστο τρίτο, ο αληθινός δικαιούχος έχει κατ` εκείνου που αναγραφόταν ανακριβώς στα Κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχος μόνο αξίωση απόδοσης του πλουτισμού. Αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις των αδικοπραξιών δεν αποκλείεται.

Το κτηματολόγιο δηλαδή προσφέρει ένα σύστημα δημόσιας πίστης, ώστε οι εγγραφές του τεκμαίρονται ακριβείς, με τις προϋποθέσεις της Νομοθεσίας.