logo-print

Μη καταβολή μισθώματος: Δικαιώματα του εκμισθωτή, ιδίως για την διεκδίκηση των οφειλομένων και την απόδοση του μισθίου

Μέχρι στιγμής, σε διάφορες αναρτήσεις μας, έχουμε ασχοληθεί με διάφορα δικαιώματα του μισθωτή, π.χ. σε περίπτωση λήξης του συμβολαίου ή πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου ή αναζήτησης περιπτώσεων που μπορεί να παραταθεί μια μίσθωση.

Ας δούμε και τα δικαιώματα του "εκμισθωτή", δηλαδή του προσώπου που "νοικιάζει" το ακίνητο στον "μισθωτή", σε περίπτωση που δεν καταβάλλεται το συμφωνημένο μίσθωμα.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 574 Α.Κ., που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις κατ’ άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, με τη σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Από τη διάταξη αυτή σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 340, 341, 342, και 596 Α.Κ. προκύπτει με σαφήνεια, ότι η κύρια υποχρέωση του μισθωτή για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης είναι η καταβολή του μισθώματος κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί εφόσον έχει τη δυνατότητα χρήσης αυτού, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση, η δε υπαιτιότητά του που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας τεκμαίρεται με μόνο την παρέλευση του χρόνου καταβολής. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία εξαιτίας της ποιας δικαιολογείται η καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων, η οικονομική όμως δυσχέρεια του μισθωτή σε οποιοδήποτε λόγο και αν οφείλεται δεν αποτελεί εύλογη αιτία της μη καταβολής του μισθώματος, και επομένως η επίκληση και απόδειξη αυτής δεν απαλλάσσει τον μισθωτή από τις συνέπειες της υπερημερίας (Α.Π. 850/2014, δημοσίευση ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα, ο εκμισθωτής έχει δύο βασικά δικαιώματα.

1) Να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο, και

2) Να ζητήσει πληρωμή του μισθώματος που του οφείλεται.

Ας τα δούμε αναλυτικά.

1. Δικαιώματα Καταγγελίας και απόδοσης του Μισθίου

1.α. Καταγγελία κατ' άρθρο 597 ΑΚ

Από τις διατάξεις του άρθρου 597 Α.Κ. που επίσης εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προκύπτει, ότι αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει και με αγωγή πριν από ένα μήνα τη μίσθωση, της οποίας η διάρκεια συμφωνήθηκε για ένα και πλέον έτος.

Έτσι, μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής επέρχεται η λύση της μίσθωσης εκτός αν ο μισθωτής μέσα στην ίδια προθεσμία κατέβαλε τα καθυστερούμενα μισθώματα με συνέπεια να καταστήσει ανίσχυρη την καταγγελία (Α.Π. 1054/2017, δημοσίευση ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

1.β. Αγωγή δυστροπίας

Κατά το άρθρο 66 ΕισΝ.Κ.Πολ.Δ. το οποίο εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 15 π.δ. 34/1995) αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 Α.Κ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης.

Η ύπαρξη δυστροπίας τεκμαίρεται από τη μη καταβολή μισθώματος την ημέρα που συμφωνήθηκε (Α.Π. 1229/2005, Α.Π. 256/1995, δημοσίευση ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

Τέλος, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 66 Κ.Πολ.Δικ., η καταβολή ενώπιον του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου, έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο όλων των ληξιπροθέσμων μισθωμάτων που οφείλονται έως την ήμερα της συζήτησης και των δικαστικών εξόδων που ορίζονται αμέσως από το δικαστή, καταργεί τη δίκη για την απόδοση της χρήσης του μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία. Με την καταβολή δεν αίρεται η καθυστέρηση, απλώς καταργείται η δίκη (Α.Π. 1020/1991, δημοσίευση ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

1.γ. Σχέση των δύο διατάξεων

Επομένως, με βάση τις παραπάνω διατάξεις, ο εκμισθωτής στην περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος κατά το συμφωνημένο χρόνο, έχει δύο δυνατότητες για να ζητήσει την απόδοση του μισθίου:

α) να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση, σύμφωνα με το άρθρο 597 Α.Κ. πριν από ένα μήνα, οπότε μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής και την μη καταβολή εντός της ίδιας των οφειλομένων μισθωμάτων επέρχεται η λύση της μίσθωσης,

β) να εγείρει αγωγή χωρίς να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση, αναφερόμενος στη μη καταβολή μισθωμάτων εκ δυστροπίας του μισθωτή, οπότε η μισθωτική σύμβαση εξακολουθεί να υφίσταται και λήγει μόνο με την εκτέλεση της αποφάσεως που διατάσσει την απόδοση μισθίου.

Μεταξύ των αγωγών αυτών, με τις οποίες επιδιώκεται η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης στην καταβολή των μισθωμάτων υφίσταται ουσιαστική αντίφαση και απαγορεύεται η σώρευσή τους, αφού στην (περίπτωση προϋποτίθεται λήξη της μισθωτικής σύμβασης, ενώ στη δεύτερη ύπαρξη ενεργούς μισθωτικής σύμβασης. Αντίθετα, είναι δυνατή η επικουρική κατ’ άρθρο 219 Κ.Πολ.Δικ. σώρευση τούτων (Ε.Α. 113/2007 ΕΔικ.Πολ. 2010 . 244, Ε.Α. 8292/1995 ΕλλΔνη 38. 1657, Κατρά Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας, εκδ. 2000 παρ. 50 σελ. 158, Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου αριθμ. 973, 1005). Πρακτικά, είναι δυνατή μόνο η επικουρική σώρευση της αγωγής του άρθρου 66 ΕισΝ.Κ.Πολ.Δικ., με κύρια βάση εκείνη του άρθρου 597 Α.Κ., διότι στην αντίθετη περίπτωση, αν δηλαδή δεν ισχύουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 661 ΚΠολΔ, ως κύριας βάσης της αγωγής, δεν υφίσταται έδαφος εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 597 Α.Κ., αφού στην περίπτωση αυτή με την αγωγή δεν έχει γίνει καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης.

Παράλληλα, ο μισθωτής προκειμένου να αντιμετωπίσει οποιαδήποτε από τις ως άνω αγωγές μπορεί να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι η καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων κατά τον συμφωνημένο χρόνο, η οποία, κατά τα προαναφερόμενα, τεκμαίρεται με την πάροδο τούτου σε αμφότερες τις περιπτώσεις, οφείλεται σε γεγονός για το οποίο ο ίδιος δεν έχει ευθύνη, οπότε δεν επέρχεται υπερημερία του, σύμφωνα με τα άρθρα 330 και 392 Α.Κ.

1.δ. Διαταγή απόδοσης μισθίου

Εκτός από τις ως άνω περιπτώσεις, που προϋποθέτουν ότι μια "διαγνωστική δίκη" μεσολαβεί, μέχρι την εκτέλεση της απόδοσης, προβλέπεται μια ταχεία διαδικασία, αυτή της "δικαστικής διαταγής απόδοσης μισθίου".

Με τη διάταξη του άρθρου 6 §13 Ν. 2479/1997 είχαν προστεθεί στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας τα άρθρα 662Α έως 662Η, με τα οποία εισήχθη ο θεσμός της διαταγής αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου για την περίπτωση καθυστερήσεως του μισθώματος από δυστροπία.

Πλέον, στο άρθρο 637 ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο τέταρτο, του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, ορίζεται ότι κατά τα άρθρα 638 έως 645, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου, αν η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως, στην περίπτωση καθυστερήσεως του μισθώματος από δυστροπία, εφόσον έγγραφη όχληση έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αιτήσεως. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του 15ημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου. Επίδοση έγγραφης οχλήσεως απαιτείται μόνον την πρώτη φορά.

Από την παραπάνω διάταξη, συνάγεται ότι οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου είναι: α) η μίσθωση να αποδεικνύεται εγγράφως και β) να έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή έγγραφη όχληση στον μισθωτή για καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αιτήσεως. Η έγγραφη όχληση πρέπει να αφορά την καθυστέρηση του οφειλόμενου μισθώματος.

2. Δικαιώματα για την πληρωμή μισθωμάτων

Ο Εκμισθωτής μπορεί να μην επιθυμεί την απόδοση του μισθίου ή να επιθυμεί επιπλέον και την είσπραξη των οφειλομένων. Στην περίπτωση αυτή, έχει δύο δικαιώματα:

α. Αγωγή Καταβολής Μισθωμάτων.

Πρόκειται για την αγωγή "πρωτογενούς" ικανοποίησης της αξίωσης του εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος.

β. Διαταγή πληρωμής

Πρόκειται για ταχεία διαδικασία έκδοσης δικαστικής διαταγής πληρωμής, ώστε να εκδίδεται αμεσότατα "εκτελεστός τίτλος" υπέρ του εκμισθωτή. Δεν απαιτείται "έγγραφη όχληση" του μισθωτή, καθότι εν προκειμένω η παροχή του μισθωτή (καταβολή μισθωμάτων) προβλέπεται συνήθως κατά τα μισθωτήρια σε δήλη μέρα κάθε μήνα, οπότε με την παρέλευση αυτής ο μισθωτής γίνεται αυτόματα υπερήμερος.

Μάλιστα, κατά το άρθρο 645 ΚΠολΔ, στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου - που αναφέραμε ανωτέρω στο σημείο 1.β., μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634.»

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο ΧΑΑ Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή Αθηνών και...

send