Μισθώσεις από Δήμους - Μέρος Α

Έστω ότι Δήμος επιθυμεί να μισθώσει ένα ακίνητο για την κάλυψη λειτουργικών αναγκών του, π.χ. για τη στέγαση ενός βρεφονηπιακού σταθμού ή μιας δημοτικής βιβλιοθήκης, ποιά διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί;

Προφανώς μια τέτοια μίσθωση δεν είναι "εμπορική" ώστε να εφαρμόζεται το π.δ. 34/1995. Ωστόσο, κάτι τέτοιο δεν σημαίνει ότι δεν θα εφαρμοστεί το "γενικό μέρος μισθώσεων" του Αστικού Κώδικα.

Ποια είναι η εφαρμοστέα νομοθεσία;

 Σύμφωνα με το άρθρο 194 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων - Ν. 3463/2006 [Μίσθωση ακινήτων από τους δήμους], για ακίνητα που μισθώνουν οι δήμοι, γίνεται δημοπρασία. Αν η δημοπρασία που διεξήχθη δεν απέφερε αποτέλεσμα, μπορεί να γίνει απευθείας μίσθωση με ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του συμβουλίου τους, η οποία λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των μελών του.

Η διαδικασία διεξαγωγής των ανωτέρω δημοπρασιών εξακολουθεί να διέπεται από το Π.Δ. 270/1981 «περί καθορισμού των οργάνων, της διαδικασίας και των όρων διενέργειας δημοπρασιών δια εκποίησιν ή εκμίσθωσιν πραγμάτων των Δήμων και Κοινοτήτων» (Α` 77), το οποίο είχε εκδοθεί κατ` επίκληση της εξουσιοδοτικής διατάξεως του άρθρου 194 του προϊσχύσαντος Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα, που είχε κυρωθεί με τον Ν. 1065/1980 (Α` 168), και δεν έχει αντικατασταθεί από νεότερο προεδρικό διάταγμα, εκδοθέν κατ` εφαρμογήν της αντιστοίχου εξουσιοδοτικής διατάξεως του άρθρου 201 του ισχύοντος Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων.

Το ΝΠΔΔ ή ο ΟΤΑ δε δικαιούται να συνάψει απ` ευθείας νέα σύμβαση ή να παρατείνει αυτή που έληξε, παρά μόνον κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού, τυχόν δε συμφωνία κατά παράβαση των διατάξεων περί διαγωνισμού, είναι αυτοδικαίως άκυρη, ελλείψει ουσιώδους τύπου διαδικασίας (ΝΣΚ 705/1998 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Συνέπεια της ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης είναι ότι δεν οφείλεται μίσθωμα και συνεπώς ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει με αγωγή την καταβολή του. Αν ο μισθωτής χρησιμοποίησε το μίσθιο έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια κατά τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, δηλαδή, εδώ το μίσθωμα το οποίο θα πλήρωνε αν η σύμβαση είχε καταρτισθεί έγκυρα, ενώ δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ

Επιτρέπεται η μίσθωση κτιρίου για τη στέγαση σχολικής μονάδας πρωτοβάθμιας ή και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, ανεξάρτητα από τη θεσμοθετημένη χρήση της περιοχής, εφόσον μετά από δύο (2) άγονες δημοπρασίες δεν βρέθηκε κατάλληλο κτήριο σε περιοχή όπου επιτρέπεται η ζητούμενη χρήση. Για τη μίσθωση του προηγούμενου εδαφίου εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 27 του ν. 3130/2003 (Α’ 76) και της παρ. 9 του άρθρου 16 του ν. 627/1968 (Α’ 266).

Υπενθυμίζεται ότι με άλλη νομοθεσία, για τη σύναψη νέας μίσθωσης μίσθωσης από δημόσιους φορείς, το κτίριο απαιτείται να ανήκει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β' από 1ης.1.2023 και να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας από 1ης.1.2026 και ειδικά, για φορείς της κεντρικής δημόσιας διοίκησης, το κτίριο απαιτείται να ανήκει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β' από 1ης.1.2023 και να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας από 1ης.1.2026.