Τύχη της εμπορικής μίσθωσης όταν μεταβιβάζεται το ακίνητο

Όπως είναι γνωστό, στις αστικές μισθώσεις ισχύουν τα άρθρα 614 και 615 ΑΚ, όταν μεταβιβάζεται το ακίνητο. Δηλαδή, ο αποκτών δεσμεύεται από τη μίσθωση αν αυτή προκύπτει από έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (εμπραγμάτωση της μίσθωσης), αλλά αν δεν υπάρχει τέτοιο έγγραφο, ο αποκτών μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση με προθεσμία δύο μηνών, για μισθώσεις που διαρκούν πάνω από έτος.

Στις εμπορικές μισθώσεις όμως, τα πράγματα είναι διαφορετικά. Κατά τη πάγια νομολογία, ο αποκτών δεσμεύεται από τη μίσθωση, είτε υπάρχει έγγραφο βέβαιης χρονολογίας είτε όχι.

Γίνεται δεκτό ότι αφού με το άρθρο 3 του ν. 1229/1982 καταργήθηκε η διάταξη του άρθρου 7 παρ. 1 του ν. 813/1978, η οποία όριζε πως “οι διατάξεις των άρθρων 614-618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζονται και επί των υπαγομένων εις τον παρόντα νόμον μισθώσεις», δεν ισχύει στις εμπορικές μισθώσεις του π.δ.34/1995, η ρύθμιση του κοινού δικαίου ως προς την τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου κατά τη διάρκεια αυτής.

Στην περίπτωση αυτή η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα χωρεί εκ του νόμου και μάλιστα χωρίς τις διατυπώσεις των άρθρων 614 και 615 του ΑΚ, έτσι ώστε ο νέος κτήτορας να υπεισέρχεται, από το νόμο, στη μισθωτική σχέση απεριόριστα και να αποκτά για λογαριασμό του τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχος του εκμισθωτής (ΟλΑΠ 6/2004).

Προκειμένου να χωρήσει κατά τις προηγούμενες διατάξεις υπεισέλευση του νέου κτήτορα στα δικαιώματα και υποχρεώσεις του παλαιού αναφορικά με την εμπορική μίσθωση πρέπει να επέλθει μεταβίβαση του μίσθιου ακινήτου για νόμιμη αιτία και μεταγραφή της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας κατά τα άρθρα 1033,1192 αριθ. 1, 1194 παρ. 1,1198 και 1201 Α.Κ και η υπεισέλευση συντελείται από την μεταγραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου. (ΑΠ 999/2014, 1095/2004 Δνη 46.467)