Η συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων ως αντικείμενο της δωρεάς αιτία θανάτου

Η δωρεά αιτία θανάτου, ως προβλέπεται στο αρ. 2032 επ. ΑΚ, αποτελεί μια ειδική μορφή δωρεάς στο πλαίσιο της οποίας επιδιώκεται η επίδοση ενός περιουσιακού αντικειμένου από το δωρητή στο δωρεοδόχο, η οποία τελεί υπό την αναβλητική αίρεση είτε της προαποβίωσης του δωρητή είτε της συναποβίωσης δωρητή και δωρεοδόχου και υπό τον όρο ότι ο δωρεοδόχος δε θα απολαμβάνει μέχρι την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης τα δωρηθέντα.

Κρίσιμο στοιχείο της εν λόγω δωρεάς αποτελεί η  συμφωνία για την έλλειψη ανταλλάγματος. Έλλειψη δε ανταλλάγματος υπάρχει όταν το περιεχόμενο της δικαιοπραξίας δεν συναρτάται με κάποια αντιπαροχή του λήπτη προς τον δότη ή με κάποια αξίωση του δότη απέναντι στο λήπτη για αντιπαροχή. Παρεπόμενα, για την κατάρτιση δωρεάς αιτία θανάτου απαιτείται συμφωνία των μερών όχι μόνο σε σχέση με την πραγματοποίηση της περιουσιακής επίδοσης αλλά και ως προς το ότι η επίδοση αυτή γίνεται χωρίς αντάλλαγμα.

Από την άλλη πλευρά, η σύμβαση ανταλλαγής αποτελεί μια υποσχετική και αμφοτεροβαρής σύμβαση με την οποία οι δύο συμβαλλόμενοι αναλαμβάνουν αμοιβαία την υποχρέωση να μεταβιβάσουν ο καθένας στον άλλον την κυριότητα ενός πράγματος. Σύμφωνα δε με το άρθρο 1033 ΑΚ, για τη μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ' αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία, δηλαδή για αιτία, που είναι υπαρκτή και αναγνωρίζεται από το νόμο.

Νόμιμη αιτία μεταβιβάσεως της κυριότητας αποτελεί, μεταξύ άλλων, η ενοχική, υποσχετική και αμφοτεροβαρής σύμβαση της ανταλλαγής, με την οποία αναλαμβάνεται η υποχρέωση από τη μία πλευρά της μεταβιβάσεως της κυριότητας πράγματος ή δικαιώματος και παραδόσεως αυτού στον αντισυμβαλλόμενο, ο οποίος από την πλευρά του υπόσχεται, ως αντιπαροχή, τη μεταβίβαση της κυριότητος πράγματος ή δικαιώματος και παραδόσεώς του στον άλλο συμβαλλόμενο. Για την επέλευση, όμως, των αντίστοιχων εμπράγματων μεταβολών πρέπει να λάβουν χώρα είτε συγχρόνως, είτε μεταγενεστέρως οι ανάλογες εμπράγματες μεταβιβαστικές συμβάσεις (άρθρα 1033, 1034 ΑΚ). Ειδικά δε, στην ανταλλαγή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την πώληση και ο καθένας από τους συμβαλλομένους κρίνεται, ως πωλητής, για την παροχή που τον βαρύνει και ως αγοραστής, για την παροχή που απαιτεί (άρθρο 573 ΑΚ).

Από τα ανωτέρω συνάγεται με ενάργεια ότι αντικείμενο της δωρεάς αιτίας θανάτου δεν μπορεί να είναι η ανταλλαγή ακινήτων, καθώς τοιουτοτρόπως απολύεται ο χαριστικός χαρακτήρας της δωρεάς. Σε περίπτωση δε που καταρτισθεί μια σύμβαση με το τοιαύτο περιεχόμενο, αυτή θα πρόκειται για μια εικονική σύμβαση κατά το αρ. 138 §1 και 180 ΑΚ.

Εικονική δε είναι μια δικαιοπραξία, όταν υποκρύπτεται άλλη δικαιοπραξία από αυτή που αποβλέπουν τα συμβαλλόμενα μέρη. Η εικονική δικαιοπραξία είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε. Η ακυρότητα αυτή, που αφορά τη δημόσια τάξη, είναι απόλυτη, μπορεί δηλαδή να προταθεί από καθέναν που έχει έννομο συμφέρον (βλ. ΑΠ 253/2018 ΤΝΠ NOMOS) να αποκαλύψει την ανυπαρξία της δικαιοπραξίας (καθολικοί και ειδικοί διάδοχοι), αλλά και εναντίον τρίτων, οι οποίοι τελούσαν σε γνώση της εικονικότητας και συναλλάχθηκαν με εκείνον που απέκτησε άκυρα δικαίωμα από την εικονική δικαιοπραξία (ΑΠ 1360/2018 ό.π.).H εικονικότητα επέρχεται αυτοδίκαια, η επίκλησή της μπορεί να γίνει με αναγνωριστική αγωγή ή καταχρηστική ένσταση, η οποία δεν υπόκειται σε χρονικούς περιορισμούς.δικαιο