Μίσθωση ακινήτου από εταιρεία, προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία υπαλλήλου: Απλή μίσθωση του ΑΚ (ΕιρΆργους 114/2023)

Την περίπτωση μίσθωσης ακινήτου από εμπορική εταιρεία, προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία των υπαλλήλων της, επιλήφθηκε το Ειρηνοδικείο Άργους, το οποίο έκρινε πως η επίδικη μίσθωση έχει χαρακτήρα απλής μίσθωσης του Αστικού Κώδικα (ΕιρΆργους 114/2023).

Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, η τριετία θεσπίζεται από τις διατάξεις του Ν. 703/1987, όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον Νόμο 2235/1994, ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας μισθωτικής σχέσης κύριας κατοικίας. Έτσι, ο νόμος αυτός δεν εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε άλλη μίσθωση για διαφορετική χρήση, όπως είναι και η μίσθωση για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, η οποία ως αστική διέπεται τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση, κατά την οποία με την μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση και όχι ως κύριας κατοικίας του μισθωτή ή της οικογένειάς του, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, οπότε η μίσθωση αυτή δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Εξάλλου, “κατοικία”, κατά την έννοια του ως άνω νόμου συνιστά ο τόπος της κύριας και μόνιμης εγκατάστασης του μισθωτή και της τυχόν οικογένειάς του, το κέντρο, δηλαδή της εξυπηρέτησης των βιοτικών αναγκών του ίδιου και της οικογένειάς του, τον τόπο που διαμένει και χρησιμεύει για την κάλυψη των ζωτικών του αναγκών.  Με αυτά τα δεδομένα, γίνεται δεκτό ότι η μίσθωση που συνάπτει εταιρία για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία του νόμιμου εκπρόσωπου της, δεν ανάγεται στον κύκλο της δραστηριότητάς της και είναι από την φύση της αστική. Ομοίως, δεν είναι εμπορική ή μίσθωση κατοικίας κατά την έννοια του ανωτέρω νόμου, η μίσθωση που συνάπτει εμπορική εταιρία, προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία των υπαλλήλων της (ήτοι τρίτων ως προς την ίδια που είναι η μισθώτρια), πράξη που είναι, από τη φύση της, αστική και δεν ανάγεται στον κύκλο της εμπορικής δραστηριότητάς της, διεπόμενη, ως εκ τούτου, αποκλειστικώς από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δια των οποίων δεν αποκλείεται η συνομολόγηση βραχύτερης της τριετίας χρονική διάρκεια της μίσθωσης.

Εν προκειμένω, το δικαστήριο δέχθηκε ότι η επίδικη μίσθωση καταρτίστηκε από εταιρία ως μισθώτρια, για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία υπαλλήλου της, ήτοι τρίτου προσώπου, μη χρησιμεύουσα, ως εκ τούτου, ως κύρια κατοικία της κατά την έννοια του ν. 1703/1987, ώστε να απολαύει της υποχρεωτικής  τριετούς διάρκειάς της.

Συνεπώς, έκρινε πως η επίδικη μίσθωση, μη αναγόμενη στο κύκλο της εμπορικής της δραστηριότητας της εταιρείας, διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Απόσπασμα απόφασης

 Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα η αγωγή, στην οποία παραδεκτά σωρεύεται αγωγή απόδοσης χρήσης μισθίου κατ’ άρθρο 599 ΑΚ κατά την κύρια βάση της και κατά τα άρθρα 608 β’ και 597 ΑΚ κατά τις επικουρικές της βάσεις, σε συνδυασμό με το άρθρο 218 παρ.1 ΚΠολΔ, αρμόδια, κατ’ αρ. 14 παρ. 1 περ. Β’, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ, φέρεται να συζητηθεί ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου κατά τη διαδικασία περιουσιακών διαφορών των άρθρων 614 παρ. 1 και 615 έως 620 ΚΠολΔ και μετά από παραδεκτή συμπλήρωση αυτής, σύμφωνα με τα ανωτέρω κατ’ άρθρα 223 και 224 ΚΠολΔ, αφού με την ανωτέρω διόρθωση ουδόλως μεταβάλλεται η βάση και το αίτημα της ένδικης αγωγής, ενώ για το παραδεκτό της συζήτησης της, επίσης, προσκομίζεται το από 8-5-2023 ενημερωτικό έγγραφο του άρθρου 3 παρ.2 του ν. 4640/2019, όπως ισχύει, περί προσφυγής στην διαμεσολάβηση. Κατά τα λοιπά, η ένδικη αγωγή είναι αρκούντως ορισμένη, ως προς όλες τις βάσεις της, διότι περιέχει όλα τα κατά νόμο απαιτούμενα κατά τη διάταξη του άρθρου 216 ΚΠολΔ στοιχεία για την νομική θεμελίωση και τη δικαστική της εκτίμηση και νόμιμη, στηριζόμενη όσον αφορά στην απόδοση χρήσης του μισθίου επί της κύριας βάσης της από τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, στις διατάξεις που αναφέρονται στη μείζονα σκέψη της παρούσας, καθώς και σε εκείνες των άρθρων 361, 346, 574, 599 εδ. Α΄, 601 και 608 εδ. α΄ΑΚ, αφού σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στη μείζονα σκέψη της παρούσας στην προκειμένη περίπτωση και βάσει όσων εκτίθενται στο αγωγικό δικόγραφο, η επίδικη μίσθωση καταρτίστηκε από την εταιρία ως μισθώτρια, για να χρησιμοποιηθεί, όμως, ως κατοικία υπαλλήλου της, ήτοι τρίτου προσώπου, μη χρησιμεύουσα, ως εκ τούτου, ως κύρια κατοικία της κατά την έννοια του ν. 1703/1987, ώστε να απολαύει της υποχρεωτικής  τριετούς διάρκειάς της. Συνεπώς ως μίσθωση μη αναγόμενη στο κύκλο της εμπορικής της δραστηριότητας της κρίνεται από τη φύση της ως αστική διεπόμενη αποκλειστικώς από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δια των οποίων δεν αποκλείεται η συνομολόγηση βραχύτερης της τριετίας χρονική διάρκεια μίσθωσης. Εξίσου νόμιμη είναι κατά αμφότερες τις επικουρικές βάσεις της, για την μεν πρώτη με την οποία ζητείται η απόδοση του μισθίου συνεπεία ενσωματωμένης στην αγωγή καταγγελίας της μίσθωσης βάσει των διατάξεων 608 και 609 ΑΚ, για την περίπτωση που τυχόν κριθεί ότι η επίδικη μίσθωση κατέστη αορίστου χρόνου ως σιωπηρώς συνεχιζόμενη, ερειδόμενη στις διατάξεις  των άρθρων 361, 341, 574, 608 εδ. Β’ και 609 ΑΚ, πλην του αιτήματος να αποδοθεί το μίσθιο κατά την 31-5-2023, αφού η αγωγή επιδόθηκε στην εναγόμενη την 12-5-2023 (βλ. αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας έκθεση επιδόσεως), επομένως τα αποτελέσματα της ενσωματωμένης σε αυτήν καταγγελίας της μίσθωσης θα επέρχοντο την 13-6-2023 (άρθρο 609 ΑΚ), για τη δε δεύτερη που αφορά στην απόδοση της χρήσης του μισθίου με καταγγελία λόγω μη καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 341, 574, 587, 595, 597, 599, 601 ΑΚ, ενώ όσον αφορά στο σωρευόμενο αίτημα για την καταβολή των μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης, που ζητείται καθ’ όλες τις βάσεις της αγωγής, είναι επίσης, νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των προαναφερόμενων άρθρων σε συνδυασμό με το άρθρο 218 ΚΠολΔ και 574, 361, 341, 601 ΑΚ. Τέλος η αγωγή είναι νόμιμη ως προς τα παρεπόμενα αιτήματα, θεμελιούμενη  στις διατάξεις των άρθρων 69, 176, 910 αριθμ. 1 και 2 ΚΠολΔ, πλην του αιτήματος της καταβολής τόκων στην αποζημίωση χρήσης, ήτοι στο αιτούμενο ποσό για τον μετά την λήξη χρόνο, άλλως για τον μετά την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας χρόνο, από της επιδόσεως της αγωγής, διότι, ούτε και από την επίδοση της αγωγής οφείλονται εν προκειμένω τόκοι υπερημερίας, αφού το εν λόγω χρέος δεν είχε καταστεί ακόμη ληξιπρόθεσμο (κατά τον χρόνο επίδοσης), όπως απαιτείται κατ’ άρθρο 346 ΑΚ, κατά τα λεχθέντα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, και επομένως το εν λόγω αίτημα τυγχάνει απορριπτέο ως μη νόμιμο. Κατά τα λοιπά η ένδικη αγωγή, καθ’ ο μέρος της κρίθηκε παραδεκτή και νόμιμη, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω και κατ’ ουσίαν, αφού έχουν καταβληθεί τα νόμιμα τέλη, προσκομίζεται το γραμμάτιο προείσπραξης δικηγορικής αμοιβής και το απαιτούμενο τέλος δικαστικού ενσήμου με τις νόμιμες προσαυξήσεις υπέρ τρίτων (βλ. το με κωδικό . ηλεκτρονικό παράβολο δικαστικού ενσήμου).

 Δείτε ολόκληρη την απόφαση στο dsanet.gr.