Συμβολαιογράφοι: Διευκρινίσεις ως προς τις νέες διατάξεις του Ν. 5142/2024 για την απλοποίηση των μεταβιβάσεων ακινήτων

Η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος δημοσίευσε εγκύκλιο με διευκρινίσεις αναφορικά με την εφαρμογή του άρθρου 16 του Ν. 5142/2024 με τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης».

Διαβάστε επίσης: Νέες διατάξεις για την απλοποίηση των μεταβιβάσεων ακινήτων: Δημοσιεύθηκε ο Ν. 5142/2024

Ως προς την παρ.1α) του άρθρου 16, αναφορικά με τη η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση, διευκρινίζονται τα εξής:

Οι συγκεκριμένες διατάξεις αφορούν στη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, καθώς των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί ή περιγραφεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του ν. 4495/2017  (άρθρο 16 παρ.1 α) του νέου Νόμου).

Στο πεδίο εφαρμογής των συγκεκριμένων διατάξεων εντάσσονται ενδεικτικά οι περιπτώσεις:

- Εσφαλμένων εμβαδομετρήσεων

- Διαμερισματώσεων

- Ενσωμάτωσης / αλλαγής χρήσης ημιυπαιθρίων χώρων και εξωστών εν όλω ή εν τμήματι

- Ενσωμάτωσης / αλλαγής χρήσης τμημάτων αποκλειστικής χρήσης στις διηρημένες ιδιοκτησίες, στις οποίες έχουν αποδοθεί κατά τη σύσταση.

Ως προς την παρ. 1β) του άρθρου 16, αναφορικά με τη δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτου με απόκλιση εμβαδού έως 2% χωρίς να απαιτείται διόρθωση του τίτλου, επισημαίνονται τα εξής:

Οι συγκεκριμένες διατάξεις αφορούν στη θέσπιση επιτρεπτών αποκλίσεων έως 2% εμβαδομετρήσεων σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, καθώς και σε περιπτώσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων, που δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών.

Στην περίπτωση αυτή, η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων διενεργείται με την εμβαδομέτρηση που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης, κάνοντας απλή μνεία στην πράξη για τη νέα μέτρηση (σύμφωνα με τα στοιχεία του τοπογραφικού, όπου απαιτείται ή του Πιστοποιητικού Πληρότητας Κτιρίου / διηρημένης ιδιοκτησίας) ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις εκπληρώνονται στο μεγαλύτερο εμβαδό. Ως προς την ανάγκη διόρθωσης του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι προβλεπόμενες αποκλίσεις του τελευταίου εδαφίου του άρ.60 παρ.1 β) Ν 5104/2024.

Τέλος, αναφορικά με τη δυνατότητα μονομερούς μεταφοράς με συμβολαιογραφικό έγγραφο του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης μίας ιδιοκτησίας σε άλλη του αυτού ιδιοκτήτη, επί της ίδιας οικοδομής, που προβλέπεται στην παρ. 1γ) του άρθρου 16, διευκρινίζεται ότι:

Οι συγκεκριμένες διατάξεις αφορούν στη δυνατότητα κυρίου οριζοντίου ιδιοκτησίας να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ως προς τη μεταφορά του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε έτερη οριζόντια ιδιοκτησία δικής του κυριότητας, υπό την προϋπόθεση, ότι η έτερη οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία μεταφέρεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης βρίσκεται επί της  ιδίας οικοδομής και δεν διαθέτει, ήδη, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ιδίου σκοπού.

Δείτε αναλυτικά την εγκύκλιο στο enotariat.gr.