Νέο Μισθωτήριο για υφιστάμενη μίσθωση - Μια νομική σπαζοκεφαλιά

Σε πολλές περιπτώσεις, οι συμβαλλόμενοι σε μια σύμβαση μίσθωσης, όταν επίκειται να λήξει η διάρκεια ενός μισθωτηρίου (γιατί αν έχει ήδη λήξει, τότε δεν μπορεί να γίνει παράταση!) σπεύδουν να "ανανεώσουν" τη μίσθωση.

Και αντί να κάνουν κάτι που μοιάζει λογικά και νομικά αυτονόητο, δηλαδή ένα ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης της μίσθωσης και παράτασης της διάρκειας αυτής (ενδεχομένως και αλλαγής μισθώματος για το χρόνο της παράτασης και νέες ρήτρες αναπροσαρμογής), προβαίνουν στην κατάρτιση Νέου Συμφωνητικού.

Τίθεται το ερώτημα. Είναι νέα μίσθωση ή απλώς τροποποίηση της παλιάς;

Δεν μπορεί να δοθεί μονολεκτική απάντηση. Κατά κανόνα, είναι νέα μίσθωση, αν το συμφωνητικό περιέχει πλήρη περιγραφή του μισθίου και αναλυτική παράθεση των όρων της μίσθωσης, με ειδικότερη μνεία της διάρκειας αυτής και του συμφωνηθέντος μισθώματος, του γεγονότος ότι ο μισθωτής ελέγχει το μίσθιο, το βρήκε της αρεσκείας του και παρέλαβε τα κλειδιά αυτού, καθώς και της υποχρέωσής του σε απόδοση του μισθίου κατά τη λήξη της μίσθωσης.

Επί πλέον, θα γίνεται αναφορά στην απαγόρευση υπεκμίσθωσης του μισθίου, στην υποχρέωση του μισθωτή σε καταβολή διαφόρων τελών (δημοτικών φόρων, χαρτοσήμου κλπ.) και περιέχεται ρύθμιση των θεμάτων επισκευών, διαρρυθμίσεων ή προσθηκών κλπ. επί του μισθίου.

Ήδη η Νομολογία (Βλ. απόφαση 458/2018 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης), κρίνει ότι , λαμβάνοντας υπόψη, αφενός τα ως άνω και τις συνθήκες κάτω από τις οποίες οι διάδικοι ήλθαν σε συμφωνία και αφετέρου το όλο περιεχόμενο της επίδικης σύμβασης μισθώσεως και ερμηνεύοντας αυτή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη (ΑΚ 173 και 200), καταλήγει στην ερμηνευτική εκδοχή ότι η αληθινή βούληση των διαδίκων ήταν η κατάρτιση νέας μισθωτικής σύμβασης, ανεξάρτητης από την προηγούμενη.

Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου ως προς την αληθινή βούληση των συμβληθέντων στην πιο πάνω σύμβαση μισθώσεως στηρίζεται ειδικότερα στο γεγονός ότι τα συμβληθέντα μέρη περιέλαβαν όρους που δεν ήταν αναγκαίο να περιλάβουν, εάν πράγματι επιθυμούσαν την ανανέωση ή παράταση (όπως υποστηρίζει η ενάγουσα) της αρχικής μίσθωσης, ενώ δεν έκαναν την οποιαδήποτε αναφορά στην προηγηθείσα μισθωτική σύμβαση, αλλά αντίθετα αποδεσμεύτηκαν τελείως από αυτήν, προς τον σκοπό όπως, τόσο η ενάγουσα όσο και οι εναγόμενοι, διασφαλίσουν τα δικαιώματά τους, ως μισθώτρια και εκμισθωτές αντίστοιχα μιας νέας μίσθωσης, προστατευόμενης από τις ρυθμίσεις του Π.Δ/τος 34/1995.

Εάν πράγματι κατά το Δικαστήριο πρόθεση των μερών ήταν μόνο η παράταση ή -ορθότερα- η ανανέωση της ήδη λυθείσας μίσθωσης, δεν θα είχαν προβεί στη σύνταξη ενός μισθωτηρίου συμβολαίου, τόσο αναλυτικού και με εξειδικευμένους όρους, αλλά θα αρκούνταν στην απλή αναφορά του προηγουμένου, με την επισήμανση και μόνο των αναγκαίων αλλαγών (ως προς τη συμφωνηθείσα διάρκεια, τα ονόματα των νέων εκμισθωτών - διαδόχων της αρχικής εκμισθώτριας- και το ύψος του μισθώματος).  

Επομένως απαιτείται προσοχή στις "ανανεώσεις' μισθώσεων, ώστε να μην θεωρηθεί ότι καταρτίζεται νέα σύμβαση μίσθωσης που θα διέπεται από τις ρυθμίσεις περί ελάχιστης διάρκειας από την αρχή.