Διαλυτική αίρεση στη μίσθωση

Ως γνωστό, με το άρθρο 13 παρ.1-2 Ν.4242/2014,ΦΕΚ Α 50/28.2.2014, ορίζεται ότι: "1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της. 2.α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο".

Κατά την αρχική διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 του ν. 813/78 «περί εμπορικών και ετέρων κατηγοριών μισθώσεων» , η διάρκεια της μίσθωσης που διέπεται από το νόμο αυτόν, ήταν έξι (6) έτη και αν είχε συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Η άνω διάταξη αντικαταστάθηκε ακολούθως με τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 8 του ν. 2235/94 με την οποία ορίσθηκε ότι η μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Η τελευταία διάταξη που απετέλεσε το άρθρο 5 παρ. 1 του π.δ. 34/1995 αντικαταστάθηκε με τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 6 του ν. 2741/99, κατά την οποία η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφα βέβαιης χρονολογίας, ορίσθηκε δε με τη διάταξη της παρ. 8 του ίδιου άρθρου ότι η διάταξη της παρ. 6 εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του άνω νόμου (28.9.1999) μισθώσεις, ενώ σημειώνεται ότι η ως άνω ρύθμιση που εισήχθη με το άρθρο 7 παρ. 6-9 ν.2741/1999 (άρθ. 5 παρ. ι π.δ 34/1995) έχει εφαρμογή στις μισθώσεις που συνήφθησαν πριν από την ισχύ του Ν.4242/2014.Με τις παραπάνω διαδοχικώς ισχύσασες διατάξεις, θεσπίσθηκε ελάχιστος χρόνος διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης (6, 9 και ήδη 12 έτη), η συνομολόγηση δε αυτής για μικρότερο από το νόμιμο ή για αόριστο χρόνο, μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με τη νόμιμη εκάστοτε διάρκεια ανεξάρτητα αν οι συμβαλλόμενοι την ήθελαν ή όχι.

Εξ αυτού παρέπεται ότι και κάθε διαλυτική αίρεση που συνομολογείται με τη μισθωτική σύμβαση για λύση της μίσθωσης πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της είναι ανίσχυρη και θεωρείται σαν να μην έχει γραφεί (ΑΠ 1204/2004 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) .