Το «δικαίωμα υψούν»

Αποτελεί πλέον "καθημερινή φράση" το δικαίωμα υψούν. Τι είναι όμως;

Από τα άρθρα 1, 2§1, 3, 4, 5, 7§1, 8§1 και 13 Ν. 3741 /1929, 787 , 1002 , 1113 και 1117 ΑΚ συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου μετά των συστατικών αυτού και του εντός αυτού κυβικού χώρου, ο οποίος περικλείεται τεχνικώς εκ των κάτω, εκ των άνω και εκ πλαγίων μετά τοίχων ή άλλων οικοδομικών στοιχείων, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να αναχθεί σε ανεξάρτητο τμήμα αυτής κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων (υπό την προεκτεθείσαν έννοιαν), καθώς και τα εκ του νόμου εξομοιούμενα προς ορόφους υπόγεια και δωμάτια υπό την στέγην δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενον οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός εάν προβλέπεται διά της (μεταγεγραμμένης) συστατικής πράξεως ή βάσει (μεταγεγραμμένης) μεταγενεστέρας συμφωνίας όλων των διαδίκων ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να ανοικοδομηθεί κατά παραχώρηση αυτοτελούς δικαιώματος κυριότητος επι του μελλοντικού ή των μελλοντικών ορόφων, οπότε η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και τελεί, κατ’ άρθρον 201 ΑΚ , υπό την αναβλητικήν αίρεσιν της κατασκευής αυτών (βλ. ΑΠ 1102/2012, ΤΝΠΔΣΑ και ΑΠ 264 /2010, ΤΝΠΔΣΑ).

Μέχρι της υλοποιήσεως του δικαιώματος υψούν επί του υφισταμένου δώματος οικοδομής, τούτο παραμένει κοινόχρηστος χώρος παρέχων δικαίωμα συγχρήσεως εις όλους τους οροφοκτήτες και σε καμία περίπτωσιν το δικαίωμα υψούν δεν παρέχει στο δικαιούχο την εξουσία αποκλειστικής χρήσεως του ακαλύπτου δώματος προ της σκεπάσεως του ακαλύπτου χώρου για την υλοποίηση του μελλοντικού ορόφου (βλ. ΑΠ 175/1988, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 17870 και ΕφΑθ 1441/2001, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 337138).

Με την υλοποίηση του δικαιώματος υψούν (προσθήκης καθ’ ύψος ορόφου) ο νέος όροφος περιέρχεται στον δικαιούχο της επεκτάσεως κατ’ αποκλειστικήν κυριότητα, νομήν και κατοχήν μετά του αναλόγου ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητος επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής (βλ. ΑΠ 220 /2013 , ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 604055).

Το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής είτε προς τα άνω (υψούν) διά της προσθήκης νέων ορόφων είτε προς τα κάτω διά της ανορύξεως υπογείου ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Ο προς ανοικοδόμηση προοριζόμενος χώρος δεν χαρακτηρίζεται ως αντικείμενον ιδιοκτησίας αλλά ως αγαθόν εκμεταλλεύσιμον για την άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως (υψούν), το οποίον παρέχεται ως συνέπεια των εκ του δικαιώματος κυριότητος ή συγκυριότητος απορρεουσών εξουσιών. Είναι δυνατόν να συμφωνηθεί διά της συστατικής πράξεως της οροφοκτησίας ότι το δικαίωμα της προς τα άνω επεκτάσεως ανήκει σε ένα ή ορισμένους εκ των πλειόνων συνιδιοκτητών του εδάφους, πλήν, όμως, και κατά την περίπτωση αυτή το δικαίωμα της επεκτάσεως εμφανίζεται ως συνέπεια του υφισταμένου δικαιώματος συνιδιοκτησίας, άλλως είναι εξουσία εμπεριεχομένη εις το δικαίωμα συνιδιοκτησίας του δικαιούχου επί του εδάφους.

Έτσι, το συγκεκριμένο δικαίωμα δεν νοείται ως δικαίωμα κυριότητος αλλά ως εξουσία όλων των συνιδιοκτητών ή μερικών εξ αυτών κατά την συμφωνία των μερών απορρέουσα από το δικαίωμα κυριότητος ή συγκυριότητος αυτών επί του εδάφους της υφισταμένης οικοδομής (βλ. ΑΠ 1377 /2004, ΕλλΔνη 46: 1469 και ΑΠ 426 /1986, ΕλΔνη 28: 1003). Το δικαίωμα αυτό (της επεκτάσεως), το οποίον είναι μεταβιβαστό και σε τρίτο μη οροφοκτήτη, είναι αυτοτελές και ανεξάρτητον των ήδη υφισταμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών (βλ. ΑΠ 1692 /2013, ΒΝΔΝΟΜΟΣ: 617687 και ΑΠ 94 /2010, ΤΝΔΣΑ ή ΒΝΔΝΟΜΟΣ: 517224).