Μετατροπή εισφοράς σε γη σε εισφορά σε χρήμα

Το άρθρο 9 του ν. 1337/1983 «Επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων, οικιστική ανάπτυξη και σχετικές ρυθμίσεις» (Α΄ 33), ορίζει στην παρ. 1, οι διατάξεις της οποίας κωδικοποιήθηκαν στο άρθρο 46 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (π.δ. της 14/27.7.1999, Δ΄ 580), ότι «Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που περιλαμβάνονται σε περιοχές ένταξης και επέκτασης κατά το άρθρο 1 του νόμου αυτού και διατηρούνται ή διαμορφώνονται σε νέα ακίνητα, συμμετέχουν με καταβολή χρηματικής εισφοράς στην αντιμετώπιση της δαπάνης για την κατασκευή των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων … » και στην παρ. 4, όπως ίσχυε κατά τον κρίσιμο χρόνο, μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 2 παρ. 2 του ν. 4315/2014 «Πράξεις εισφοράς σε γη και χρήμα - Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και άλλες διατάξεις» (Α΄ 269), ότι «Μετά από σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη και έγκριση της κατά περίπτωση αρμόδιας αρχής, είναι δυνατόν αντί της καταβολής εισφοράς σε χρήμα, να προσφέρεται τμήμα της επιφάνειας της ιδιοκτησίας ίσης αξίας.

Η μετατροπή γίνεται μέχρι την πραγματοποίηση της εισφοράς σε γη και εφαρμόζεται μόνο στις ακόλουθες περιπτώσεις: α) η αποδιδόμενη επιφάνεια της ιδιοκτησίας όσο και η εναπομένουσα ιδιοκτησία καλύπτουν τους περιορισμούς της κατά κανόνα αρτιότητας, ή β) η αποδιδόμενη επιφάνεια της ιδιοκτησίας μπορεί να συμπεριληφθεί σε όμορο κοινόχρηστο χώρο όπως πλατεία, άλσος ή μεγάλο χώρο πρασίνου, ή όμορο κοινωφελή χώρο. Μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, ομοίως κατά τα ανωτέρω, δύναται αντί της καταβολής εισφοράς σε χρήμα να προσφέρεται τμήμα της επιφάνειας της ιδιοκτησίας ίσης αξίας. Η μετατροπή γίνεται με τη διαδικασία διορθωτικής πράξης εφαρμογής, η οποία εκδίδεται μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη, που θα υποβληθεί εντός εξαμήνου από την έκδοση της πράξης επιβολής εισφοράς σε χρήμα και έγκριση της κατά περίπτωση αρμόδιας αρχής. Ειδικώς στην περίπτωση που η επιφάνεια αποδίδεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων απαιτείται, πέρα από την κύρωση διορθωτικής πράξης εφαρμογής, η τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου».

Εξ άλλου, στο άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 702/1977 (Α΄ 268), όπως αντικαταστάθηκε αρχικώς με το άρθρο 29 παρ. 1 του ν. 2721/1999 (Α΄ 112) και, στη συνέχεια, με το άρθρο 1 του ν. 2944/2001 (Α΄ 222), ορίζονται τα εξής: «Στην αρμοδιότητα του τριμελούς διοικητικού εφετείου υπάγεται η εκδίκαση αιτήσεων ακυρώσεως ατομικών διοικητικών πράξεων διοικητικών αρχών που αφορούν: α) …, β) …, ζ) την τακτοποίηση, προσκύρωση και αναλογισμό αποζημίωσης ακινήτων, καθώς και την εφαρμογή πολεοδομικών μελετών, η) … ».

Επειδή, με τις ανωτέρω διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 9 του ν. 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 2 του άρθρου 2 του ν. 4315/2014, προβλέπεται, μετά από σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη και έγκριση της κατά περίπτωση αρμόδιας αρχής, η δυνατότητα αντί της καταβολής εισφοράς σε χρήμα για την ένταξη του ακινήτου στο σχέδιο πόλης, να δοθεί από τον ιδιοκτήτη τμήμα της ιδιοκτησίας του ίσης αξίας. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται είτε πριν την κύρωση της πράξης εφαρμογής και μέχρι την πραγματοποίηση της εισφοράς σε γη είτε μετά την κύρωσή της και τελεί υπό προϋποθέσεις, οι οποίες έχουν πολεοδομικό προεχόντως χαρακτήρα. Στη δεύτερη, μάλιστα, περίπτωση, όταν δηλαδή η μετατροπή χωρεί μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, απαιτείται και η έκδοση διορθωτικής πράξης εφαρμογής και, εφόσον η επιφάνεια αποδίδεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων, και τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου.

Επομένως, οι διαφορές που προκαλούνται από την υποβολή προς τη Διοίκηση αιτήματος για την κατά τα ως άνω μετατροπή της εισφοράς σε χρήμα αφορούν ζητήματα που σχετίζονται με την εν γένει εφαρμογή των πολεοδομικών μελετών και υπάγονται, κατά το άρθρο 1 παρ. 1 περ. ζ΄ του ν. 702/1977, όπως ισχύει, στην ακυρωτική αρμοδιότητα του οικείου διοικητικού εφετείου.

Σύμφωνα δε με τα αναφερόμενα στην εισηγητική έκθεση του ν. 3212/2003, οι ρυθμίσεις της παρ. 3 του άρθρου 11 του νόμου αυτού αποσκοπούν «στην εισαγωγή του θεσμού του υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας για την εισφορά σε χρήμα που ισχύει πλέον στις περισσότερες περιοχές της χώρας και στην κατάργηση της επιτροπής 5/86 που αποτελούσε διακριτή επιπλέον διαδικασία. Ο υπολογισμός της αξίας των ακινήτων σύμφωνα με την αντικειμενική αξία, διασφαλίζει τη διαδικασία από τυχόν αυθαίρετες εκτιμήσεις και παράλληλα την απλουστεύει». Περαιτέρω, στην αιτιολογική έκθεση του ν. 4030/2011 αναφέρεται ότι η διατύπωση της διάταξης της παρ. 13 του άρθρου 12 του ν. 1337/1983, η οποία προστέθηκε με το άρθρο 11 παρ. 3 του ν. 3212/2003, «αποκλείει τη συμβιβαστική επίλυση των σχετικών διαφορών, παρόλο που προβλέπεται από το ν. 2882/2001, αλλά και τον Κ.Πολ.Δ. Με την παρούσα προτείνεται η ανάλογη εφαρμογή του Κεφαλαίου Δ΄ του ν. 2882/2001, προκειμένου να μην αποκλείεται η συμβιβαστική επίλυση των σχετικών διαφορών». Κατά τη ρητή διατύπωση των διατάξεων της παρ. 7 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983, για την πραγματοποίηση της μετατροπής της εισφοράς σε γη σε εισφορά σε χρήμα, εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, σύμφωνα με τις οποίες ο προσδιορισμός της αξίας των τμημάτων γης που μετατρέπονται σε χρηματική εισφορά γίνεται από την εκτιμητική επιτροπή του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. 5/1986. Κατά την έννοια δε της διάταξης της παρ. 13 του άρθρου 12 του ν. 1337/1983, όπως ίσχυε πριν την αντικατάστασή της με το άρθρο 42 παρ. 5 του ν. 4030/2011, ο προσδιορισμός της αξίας των εν λόγω τμημάτων που μετατρέπονται σε χρηματική εισφορά από τα πολιτικά δικαστήρια, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 2882/2001, επαφίεται στην πρωτοβουλία του διοικουμένου και δεν καθίσταται αναρμόδια η Διοίκηση.

Και τούτο διότι στόχος του νομοθέτη, όπως προκύπτει από την εισηγητική και αιτιολογική έκθεση των ν. 3212/2003 και 4030/2011, ήταν η εισαγωγή του υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ως άνω τμημάτων, για τις περιοχές της χώρας που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, ώστε να περιοριστούν τυχόν αυθαίρετες εκτιμήσεις της εκτιμητικής επιτροπής και παράλληλα η χορήγηση της δυνατότητας στο διοικούμενο να προσφύγει στην πολιτική δικαιοσύνη, σε περίπτωση που αμφισβητεί την εν λόγω αξία της ακίνητης περιουσίας του.

Η ερμηνευτική αυτή εκδοχή συμβαδίζει με τη βούληση του νομοθέτη να ενθαρρύνει τη συμβιβαστική επίλυση των διαφορών, ώστε να λύνονται οι αμφισβητήσεις ως προς την ορθότητα του προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε επίπεδο διοίκησης. Επομένως, σε περίπτωση που μέχρι την έκδοση της πράξης επιβολής μετατραπείσας σε χρήμα εισφοράς γης ο διοικούμενος δεν αμφισβητήσει ενώπιον των πολιτικών δικαστηρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 2882/2001, τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων που περιλαμβάνονται στην περιοχή που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης, νομίμως η Διοίκηση εκδίδει την ανωτέρω πράξη με βάση την αξία τους όπως έχει προσδιοριστεί από την κατά το π.δ. 5/1986 εκτιμητική επιτροπή.