logo-print

Ελεύθερη πώληση κατασχεθέντος ακινήτου (ΜΠρΠατρών 201/2023)

Η ελεύθερη πώληση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ αποτελεί ρυθμιστικό μέτρο της εκτέλεσης - Αρκεί η πιθανολόγηση ύπαρξης αγοραστικού ενδιαφέροντος

10/03/2023

15/03/2023

Η προσημείωση υποθήκης Μετά τους ν. 4842/2021 και 4871/2021

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΉ ΕΚΤΕΛΕΣΗ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΑ ΜΕΤΡΑ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΠΑΝΤΑΖΟΠΟΥΛΟΣ

Η προσημείωση υποθήκης Μετά τους ν. 4842/2021 και 4871/2021

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΉ ΕΚΤΕΛΕΣΗ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΑ ΜΕΤΡΑ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΠΑΝΤΑΖΟΠΟΥΛΟΣ

Δεκτή έγινε από το δικαστήριο των ασφαλιστικών μέτρων αίτηση οφειλέτη για την ελεύθερη πώληση του κατασχεθέντος ακινήτου του, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ (ΜΠρΠατρών 201/2023).

Η ελεύθερη πώληση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ δεν αποτελεί κατά νομική ακριβολογία ελεύθερη εκποίηση με όρους πώλησης του Αστικού Κώδικα, ούτε εκούσιο πλειστηριασμό, ώστε να είναι ανεφάρμοστο το αρ. 1021 ΚΠολΔ. Αντίθετα, η ελεύθερη πώληση κατ' άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ τυγχάνει ρυθμιστικό μέτρο της εκτέλεσης, το οποίο εντάσσεται στην εκκρεμή εκτελεστική διαδικασία, αποτελώντας τμήμα της. Εφόσον, μάλιστα, συντελεστεί, αποτελεί την τελευταία πράξη της εκτέλεσης, εξομοιούμενη με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο και διαδικαστικά υποκαθιστά. Υλοποιείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, υπό την ιδιότητα του τελευταίου ως οργάνου της εκτέλεσης, που συντάσσει πράξη κατακύρωσης (και όχι συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου).

Ενώ οι ρυθμίσεις των άρθρ. 966 παρ. 2, 1003 παρ. 4 ΚΠολΔ καθιερώνουν τη δυνατότητα ελεύθερης εκποίησης μετά όμως τη διενέργεια δύο άκαρπων πλειστηριασμών ακινήτου, η ελεύθερη πώληση του 998 παρ. 6 ΚΠολΔ δεν εξαρτάται από τη διεξαγωγή άκαρπων πλειστηριασμών ελλείψει πλειοδοτικού ενδιαφέροντος, το δε τίμημα που μπορεί να επιτευχθεί προς όφελος τόσο του οφειλέτη όσο και του επισπεύδοντος, αλλά και των λοιπών δανειστών, μπορεί να είναι και μεγαλύτερο σε σχέση με την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς. Στα πλαίσια αυτά, η ελεύθερη πώληση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ, δύναται να επιτελέσει ευχερέστερα το νομοθετικό της σκοπό καθώς, κινητοποιώντας τον καθού η εκτέλεση-οφειλέτη να εξεύρει ο ίδιος αγοραστή για το υπό ρευστοποίηση αναγκαστικά κατασχεθέν ακίνητο του, μπορεί να οδηγήσει σε επίτευξη τιμήματος (πλειστηριάσματος) ακόμη και μεγαλύτερου σε σχέση με αυτό που θα μπορούσε δυνητικά να επιτευχθεί, αν το ακίνητο εκτίθετο σε αναγκαστικό πλειστηριασμό.

Δεδομένου ότι η αίτηση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ, εκδικάζεται με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, αρκεί η πιθανολόγηση ύπαρξης αγοραστικού ενδιαφέροντος αλλά και η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου, προκειμένου να καθοριστεί στη συνέχεια το τίμημα της διατασσόμενης ελεύθερης πώλησης.

Στην απόφαση, με την οποία το δικαστήριο επιτρέπει την ελεύθερη πώληση του πράγματος, δεν είναι αναγκαίο να μνημονεύεται το όνομα του αγοραστή, αλλά αρκεί η σε αυτή αναφορά για την εκποίηση του σε τρίτο, ενώ ο προσδιορισμός του τιμήματος γίνεται από το δικαστήριο σε ορισμένο ποσό, χωρίς δέσμευση από την εκτιμηθείσα αξία του πράγματος ή την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς, δυνατός δε είναι ο προσδιορισμός του τιμήματος κατά οριζόμενο κατώτατο όριο.

Εν προκειμένω, το δικαστήριο δέχθηκε ότι το επίδικο ακίνητο, το οποίο αποτελεί την πρώτη κατοικία του αιτούντος, έχει πολλές φθορές, με αποτέλεσμα το ποσό στο οποίο εκτιμήθηκε η αξία του να κρίνεται υψηλό ή και πιθανολογείται ότι θα αποβεί άγονος ο πλειστηριασμός, με αποτέλεσμα, στους επόμενους πλειστηριασμούς, να βγει προς εκποίηση σε σημαντικά χαμηλότερη τιμή.

Σε κάθε δε περίπτωση το δικαστήριο πιθανολόγησε ότι, ακόμα κι αν επιτευχθεί πλειστηριασμός και κατακύρωση μέσω του ορισθέντος πλειστηριασμού, μέσω της ελεύθερης πώλησης από τον υποψήφιο αγοραστή, τόσο η καθής όσο και οι λοιποί δανειστές, θα λάβουν ποσοστό ικανοποίησης των απαιτήσεων τους υψηλότερο από αυτό που θα λάβουν σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού.

Απόσπασμα απόφασης

Σύμφωνα με την παράγραφο 6 του αρ. 998 ΚΠολΔ «Μετά από αίτηση του οφειλέτη, το δικαστήριο του άρθρου 933, το οποίο δικάζει κατά τη διαδικασία των άρθρων 686 επ., μπορεί να επιτρέψει να πωληθεί ελεύθερα το ακίνητο με τίμημα το οποίο ορίζεται από το δικαστήριο. Η πώληση αυτή γίνεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού το αργότερο δέκα (10) ημέρες πριν τον πλειστηριασμό με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος. Αν η πώληση δεν πραγματοποιηθεί κατά το προηγούμενο εδάφιο, ο πλειστηριασμός διεξάγεται κατά την ορισθείσα δικάσιμο». Με το άρθρο αυτό ο νομοθέτης σκοπεύει να μειώσει το χρόνο που απαιτείται για να ικανοποιηθεί ο δανειστής που προσφεύγει σε αυτή τη διαδικασία, αφού στην εισηγητική έκθεση του ν.4335/2015 αναφέρεται ότι ο ως άνω νόμος σκοπό έχει τη βελτίωση και απλοποίηση του συστήματος αναγκαστικής εκτέλεσης και την ταχύτερη απονομή της δικαιοσύνης και ως εκ τούτου στην πληρέστερη ικανοποίηση της αξίωσης του δανειστή. Με τη συνολική αυτή ρύθμιση μέσα σε διάστημα ενός χρόνου το μέγιστο θα έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης. Το άρθρο 998 παρ. 6 αποτελεί συμπλήρωμα του άρθρου 966 παρ. 3 και συγκεκριμένα το τελευταίο άρθρο προβλέπει την ως άνω δυνατότητα σε όποιον έχει έννομο συμφέρον να καταθέσει την σχετική αίτηση ενώ το άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ προβλέπει τη δυνατότητα αυτή μόνο στον οφειλέτη. Επιπλέον, το άρθρο 966 παρ. 3 ΚΠολΔ προϋποθέτει άκαρπο πλειστηριασμό ενώ σύμφωνα με το άρθρο 998 παρ. 6, δεν απαιτείται να έχει προηγηθεί άκαρπος πλειστηριασμός, η δε διαδικασία θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί 10 ημέρες πριν τη διενέργεια του πλειστηριασμού που έχει ορισθεί. Καθίσταται σαφές ότι σκοπός του νομοθέτη με την παρέμβαση αυτή είναι η ταχύτητα της διαδικασίας και η ολοκλήρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης, χωρίς να στερηθεί των δικαιωμάτων του κανένας από τους συμμετέχοντες. Μέσω της σχετικής δυνατότητας καθίσταται εφικτή η «ελεύθερη» εκποίηση όχι μόνο μετά τη διενέργεια 2 άγονων πλειστηριασμών (966 παρ. 2, 1003 παρ.4 ΚΠολΔ) αλλά πριν το ακίνητο εκτεθεί σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό.

Ωστόσο, δεν πρόκειται κατά νομική ακριβολογία για ελεύθερη εκποίηση με όρους πώλησης του Αστικού Κώδικα, ούτε ασφαλώς για εκούσιο πλειστηριασμό, ώστε να είναι ανεφάρμοστο το αρ. 1021 ΚΠολΔ. Αντίθετα, η ελεύθερη πώληση κατ' άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ τυγχάνει, κατά τη νομική της φύση, ρυθμιστικό μέτρο της εκτέλεσης, το οποίο εντάσσεται στην εκκρεμή εκτελεστική διαδικασία, αποτελώντας τμήμα της, και μάλιστα, εφόσον συντελεστεί, αποτελεί την τελευταία πράξη της εκτέλεσης, εξομοιούμενη με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο και διαδικαστικά υποκαθιστά. Υλοποιείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, υπό την ιδιότητα του τελευταίου ως οργάνου της εκτέλεσης, που συντάσσει πράξη κατακύρωσης (και όχι συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου). Μετά τη συντέλεση της κατά τα ανωτέρω αναγκαστικής εκποίησης από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού ακολουθεί στάδιο αναγγελίας εκ μέρους των δανειστών (αρ. 972 ΚΠολΔ) και διανομής του τιμήματος (επί της ουσίας πλειστηριάσματος) σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 975 επ. ΚΠολΔ. Τέλος, δεδομένου ότι η αίτηση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ, εκδικάζεται με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, αρκεί η πιθανολόγηση ύπαρξης αγοραστικού ενδιαφέροντος αλλά και η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου, προκειμένου να καθοριστεί στη συνέχεια το τίμημα της διατασσόμενης ελεύθερης πώλησης. Συμπερασματικά, ενώ οι ρυθμίσεις των άρθρ. 966 παρ. 2, 1003 παρ. 4 ΚΠολΔ καθιερώνουν τη δυνατότητα ελεύθερης εκποίησης μετά όμως τη διενέργεια δύο άκαρπων πλειστηριασμών ακινήτου, η ελεύθερη πώληση του 998 παρ. 6 ΚΠολΔ δεν εξαρτάται από τη διεξαγωγή άκαρπων πλειστηριασμών ελλείψει πλειοδοτικού ενδιαφέροντος, το δε τίμημα που μπορεί να επιτευχθεί προς όφελος τόσο του οφειλέτη όσο και του επισπεύδοντος, αλλά και των λοιπών δανειστών, μπορεί να είναι και μεγαλύτερο σε σχέση με την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς. Στα πλαίσια αυτά, η ελεύθερη πώληση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ, δύναται να επιτελέσει ευχερέστερα το νομοθετικό της σκοπό καθώς, κινητοποιώντας τον καθού η εκτέλεση-οφειλέτη να εξεύρει ο ίδιος αγοραστή για το υπό ρευστοποίηση αναγκαστικά κατασχεθέν ακίνητο του, μπορεί να οδηγήσει σε επίτευξη τιμήματος (πλειστηριάσματος) ακόμη και μεγαλύτερου σε σχέση με αυτό που θα μπορούσε δυνητικά να επιτευχθεί, αν το ακίνητο εκτίθετο σε αναγκαστικό πλειστηριασμό. Ο οφειλέτης είναι εξασφαλισμένος, διότι αυτός κινεί τη διαδικασία, καθόσον διατηρεί αποκλειστική ενεργητική νομιμοποίηση. Εξασφάλιση όμως διατηρεί και ο επισπεύδων, καθόσον η πώληση δεν γίνεται χωρίς τη συμμετοχή του στη διαγνωστική διαδικασία που ανοίγεται ενώπιον του Δικαστηρίου του άρθρ. 933 ΚΠολΔ, ενώ η συμμετοχή της δικαστικής εξουσίας στη διαδικασία βεβαιώνει την τήρηση της νομιμότητας κατά τον πιο συμφέροντα τρόπο προς όλους τους εμπλεκόμενους, χωρίς να γίνουν εκπτώσεις δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων.

Προϋπόθεση, για να μπορέσει να εκποιηθεί το ακίνητο, είναι να προκύψει ενδιαφέρον από μέρους των αγοραστών να συμμετάσχουν στη διαδικασία. Το αγοραστικό ενδιαφέρον θα συναρτάται με τη νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου, ενώ ο όρος «ελεύθερα» δεν έχει την έννοια της πλήρους αποσύνδεσης της εκποίησης από τις διατάξεις της αναγκαστικής εκτέλεσης, αλλά η εκποίηση γίνεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού υπό την ιδιότητα του ως οργάνου της εκτέλεσης και επέχει θέση πλειστηριασμού και κατακύρωσης. Γι' αυτό οι από την εκποίηση σχέσεις και συνέπειες κρίνονται και ακολουθούν το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης και αυτό σημαίνει πως ο οφειλέτης δεν δικαιούται να κρατήσει το ποσό του τιμήματος χωρίς να αποπληρωθούν οι οφειλές του, στην περίπτωση δε που αυτό δεν επαρκεί για την ικανοποίηση όλων των δανειστών, ακολουθείται η διαδικασία για την κατάταξη των δανειστών με τη σύνταξη, μετά την ολοκλήρωση της εκποίησης και την αποπληρωμή του τιμήματος, πίνακα κατάταξης των δανειστών από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, ώστε να ικανοποιηθούν οι δανειστές, αναλόγως κατά το προνόμιο τους έκαστος ή συμμέτρως. Εξάλλου, στην απόφαση, με την οποία το δικαστήριο επιτρέπει την ελεύθερη πώληση του πράγματος, δεν είναι αναγκαίο να μνημονεύεται το όνομα του αγοραστή, αλλά αρκεί η σε αυτή αναφορά για την εκποίηση του σε τρίτο, ενώ ο προσδιορισμός του τιμήματος γίνεται από το δικαστήριο σε ορισμένο ποσό, χωρίς δέσμευση από την εκτιμηθείσα αξία του πράγματος ή την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς, δυνατός δε είναι ο προσδιορισμός του τιμήματος κατά οριζόμενο κατώτατο όριο (ν. Νίκας Δίκαιο Αναγκ. Εκτέλεσης, ειδ., μέρος τομ. II, σελ. 385 επ, Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ και Μάζη, ελεύθερη εκποίηση κατασχεμένου πράγματος κατά το άρθρο 966 παρ. 3 ΚΠολΔ ΝοΒ 1980.607).

Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο dsanet.gr

Πιστωτική σύμβαση και προστασία της εμπιστοσύνης, 2024
Ανώνυμες Εταιρίες