Επαγγελματικές μισθώσεις: Τρίμηνη προθεσμία καταγγελίας (ΑΠ 971/2022)

Ζητήματα που άπτονται των εμπορικών μισθώσεων ερμήνευσε με πρόσφατη απόφασή του ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 971/2022).

Σύμφωνα με το σκεπτικό του ανωτάτου δικαστηρίου, με την διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 δίνεται στον μισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας μεταμέλειας, για το κύρος της οποίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του.

Ακολούθησε ο ν.4242/2014, ο οποίος ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του. Από τις διατάξεις του νεότερου αυτού νόμου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014. Προφανώς, η προβλεπόμενη στο νόμο τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά την λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ' άρθρο 611 Α.Κ. 

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 του ΑΚ, τα οποία εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Τέτοιος σπουδαίος λόγος συντρέχει και όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει, όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Ειδικώς, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά.

Ακόμη, λύση της εμπορικής μίσθωσης είναι δυνατόν να επέλθει, μετά την κατάρτιση αυτής, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με την διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ, με νεότερη συμφωνία των μερών, η οποία υπάρχει και όταν, προ της παρέλευσης του συμβατικού ή νομίμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει, με σκοπό την λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, που προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995.

Εξάλλου, το χρηματικό ποσό, το οποίο δίδεται, κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, από τον μισθωτή στον εκμισθωτή, "ως εγγύηση" (στην πραγματικότητα εγγυοδοσία), διέπεται, ως προς την λειτουργία του και ιδίως την τύχη του, από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων, κατά την αυτή διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ. Η αξίωση του μισθωτού για απόδοση της εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με την λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται, αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

Απόσπασμα απόφασης

ο Μονομελές Εφετείο Λάρισας, με την προσβαλλόμενη παραπάνω 232/2020 απόφασή του δέχθηκε, κατά το μέρος που ενδιαφέρει στην προκειμένη περίπτωση, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:
"Δυνάμει του από 13.7.2016 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης οι εναγόμενες εκμίσθωσαν στον ενάγοντα ένα ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 890 τ.μ. και δύο υπόγειες αποθήκες, εμβαδού 82 και 500 τ.μ. αντίστοιχα, που βρίσκονται στη …, σε κτίριο επί της οδού ..., προκειμένου τα μίσθια να χρησιμοποιηθούν ως εμπορικό κατάστημα και συγκεκριμένα για την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας του τελευταίου, συνιστάμενης στην πώληση οικιακού εξοπλισμού, λευκών ειδών, επίπλων σπιτιού, ειδών δώρου, γραφικών ειδών, ενδυμάτων, υποδημάτων, αξεσουάρ και άλλων παρεμφερών ειδών κ.λ.π. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε πενταετής, αρχομένη από 1-9-2016 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 4.500 ευρώ. Στον με αριθμό 3.5 όρο του εν λόγω συμφωνητικού ρητά ορίστηκε ότι "ο μισθωτής έχει επίσης το δικαίωμα καταγγελίας της παρούσας λόγω μεταμέλειας, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, ως αυτές ισχύουν εκάστοτε για την άσκηση του συγκεκριμένου δικαιώματος εκ μέρους του μισθωτή". Η επίδικη σύμβαση μισθώσεως καταρτίστηκε μετά την 28η.2.2014, ήτοι υπό την ισχύ του ν. 4.242/2014, με αποτέλεσμα να μην εφαρμόζεται, σύμφωνα με όσα διαλαμβάνονται στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, η ρύθμιση του άρθρου 43 π.δ. 34/1995 περί καταγγελίας της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης λόγω μεταμέλειας του μισθωτή. Ωστόσο η ρητή συμπερίληψη ενός τέτοιου δικαιώματος στην επίδικη σύμβαση καταδεικνύει ότι, εν προκειμένω, τα συμβαλλόμενα μέρη ρητώς συνομολόγησαν το δικαίωμα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμέλειας τη μίσθωση, με την άσκηση του εν λόγω δικαιώματος να διέπεται από τις ουσιαστικές και διαδικαστικές προϋποθέσεις που προσδιορίζει το άρθρο 43 π.δ. 34/1995, όπως ίσχυε μετά την τελευταία τροποποίησή του με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010, το οποίο εξακολουθεί να εφαρμόζεται σε παλαιές μισθώσεις που έχουν καταρτιστεί πριν την 28η.2.2014. .... Οποιαδήποτε άλλη ερμηνεία θα ήταν αντίθετη στη ρητή βούληση των συμβαλλόμενων μερών καθώς, με βάση τους στοιχειώδεις κανόνες της λογικής, η ρητή αναφορά στο ως άνω μη ισχύον πλέον για τις νέες μισθώσεις άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 στην επίδικη σύμβαση μόνο ως ενάσκηση της δυνατότητας, που είχαν τα μέρη, να προβλέψουν συμβατικά τη δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμέλειας τη μίσθωση, μπορεί να εκληφθεί. Ακολούθως, δυνάμει της από 12.1.2017 εξωδίκου δηλώσεώς του, η οποία επιδόθηκε σε έκαστη των εναγομένων στις 16.1.2017 (βλ. τις με αριθμούς 7262Α, 7263Α και 7264Α/16.1.2017 εκθέσεις επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας στο Εφετείου Λάρισας Ε. Γ.), ο ενάγων-εφεσίβλητος δήλωσε στις εναγόμενες-εκκαλούσες ότι προβαίνει σε καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, αναφέροντας ότι θα τους παραδώσει τα μίσθια εντός χρονικού διαστήματος τριών μηνών από την κοινοποίηση της ως άνω εξωδίκου, οπότε, κατά τα αναφερόμενα σε αυτήν, "επέρχονται τα αποτελέσματα της καταγγελίας". Ωστόσο, η εν λόγω καταγγελία από μέρους του ενάγοντα ουδέποτε ανέπτυξε έννομες συνέπειες καθώς, αν ήθελε θεωρηθεί ότι αποτέλεσε άσκηση του, συμβατικά προβλεπόμενου, δικαιώματος του για καταγγελία της σύμβασης λόγω μεταμέλειας, ασκήθηκε πριν την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης, με αποτέλεσμα να μην πληροί ούτε τις προϋποθέσεις που προβλέπει για την άσκηση ενός τέτοιου δικαιώματος το άρθρο 43 π.δ. 34/1995. Η εν λόγω καταγγελία δεν δύναται να θεμελιωθεί ούτε στις διατάξεις του ν. 4242/2014, ο οποίος καταλαμβάνει την επίδικη μίσθωση ως συναφθείσα μετά την 281-2-2014, διότι δεν παρέχεται στο μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας οποτεδήποτε κατά παράβαση των συμφωνηθέντων αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης (η οποία δεσμεύει και τους δύο συμβαλλομένους) ούτε και είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από τη δέσμευση της τριετούς διάρκειας της μισθώσεως σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 45 του π.δ. 34/1995 το οποίο εφαρμόζεται και στις νέες εμπορικές μισθώσεις όπως η επίδικη ... Επισημαίνεται δε ότι κατά τον ως άνω με αριθμό 3.5 όρο οι αντισυμβαλλόμενοι αναφέρονται μεν σε "μεταμέλεια" πλην όμως αναφέρονται και στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 ως αυτές ισχύουν "εκάστοτε" Επίσης η επικαλούμενη εκ μέρους του ενάγοντος καταγγελία ούτε ως καταγγελία για σπουδαίο λόγο μπορεί να εκληφθεί διότι δεν, προσδιορίζεται ως τέτοια αλλά ούτε κι επικαλείται ο ενάγων στην έγγραφη καταγγελία του που επέδωσε με την ανωτέρω εξώδικη δήλωση κάποιο σπουδαίο λόγο, ήτοι περιστατικά όπως αυτά που περιγράφονται στην ως άνω μείζονα σκέψη ότι αποτελούν σπουδαίο λόγο, ενώ δεν αρκεί η αναφορά τέτοιων περιστατικών στις προτάσεις που κατατέθηκαν για την ένδικη υπόθεση, αφενός μεν διότι τα συγκροτούντα το σπουδαίο λόγο περιστατικά πρέπει να περιλαμβάνονται στην έγγραφη επιδοθείσα καταγγελία, αφετέρου δε διότι δεν πρόκειται για προτάσεις επί αγωγής με την οποία ασκείται το δικαίωμα καταγγελίας οπότε θα υπήρχε και η δυνατότητα ειδικότερου προσδιορισμού με τις προτάσεις.

Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο areiospagos.gr.