Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και βεβαίωση μηχανικού για τη μεταγραφή δικαστικών αποφάσεων και πρακτικών συμβιβασμού (ΕισΑΠ)

Με νέα γνωμοδότησή της (4/21.9.2017) η Εισαγγελία του Αρείου Πάγου παρέχει διευκρινίσεις αναφορικά με μία σειρά από ζητήματα, τα οποία έθεσε υπόψιν της ο Δικηγορικός Σύλλογος Αλεξανδρούπολης και συγκεκριμένα περί του εάν για την μεταγραφή: α) τελεσίδικης δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής της κυριότητας αγωγής επί ακινήτου, ή β) των πρακτικών δικαστικού ή εξώδικου συμβιβασμού με τα οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα επί ακινήτου, απαιτείται η προσκόμιση της δήλωσης - βεβαίωσης του άρθρου 23 παρ.4 του Ν. 4014/2011 β) περί του εάν στις πιο πάνω περιπτώσεις, για την μεταγραφή, απαιτείται και η προσκόμιση πιστοποιητικού ότι δεν οφείλεται Ε.Ν.Φ.Ι.Α για προγενέστερες της κτήσεως της κυριότητας οικονομικές χρήσεις.

Επί του πρώτου ερωτήματος

α) Σύμφωνα με το άρθρο 209 του Κωδ. Πολ. Δικ, όπως αυτό ισχύει μετά τη τροποποίησή του με τον Ν.4335/2015 «Όποιος έχει την πρόθεση να ασκήσει αγωγή μπορεί, πριν από την κατάθεσή της, να ζητήσει την συμβιβαστική επέμβαση του αρμόδιου για την εκδίκαση της αγωγής ειρηνοδίκη. Για το σκοπό αυτόν υποβάλλεται αίτηση προς τον ειρηνοδίκη, στην οποία πρέπει να αναγράφεται συνοπτικά το αντικείμενο της διαφοράς, ή εμφανίζονται αυθόρμητα οι ενδιαφερόμενοι ενώπιον του (παρ. 1) Ο ειρηνοδίκης, όταν υποβληθεί αίτηση συμβιβασμού, καλεί ενώπιον του το συντομότερο σε ορισμένη ημέρα και ώρα όλους τους ενδιαφερομένους. Η συμβιβαστική επέμβαση του ειρηνοδίκη δεν είναι ανάγκη να γίνεται δημόσια, όμως για την επέμβαση αυτή τηρούνται πρακτικά (παρ.2). Αν αυτός που υπέβαλε την αίτηση δεν εμφανιστεί, η αίτηση θεωρείται ότι δεν υποβλήθηκε ποτέ και καταδικάζεται αυτός στα δικαστικά έξοδα. Αν δεν εμφανιστεί κάποιος απ' αυτούς που κλήθηκαν, αναφέρεται αυτό στα πρακτικά και η συμβιβαστική επέμβαση του ειρηνοδίκη θεωρείται ότι απέτυχε (παρ.3). Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 212 του ιδίου Κώδικα «Για τις ενέργειες του ειρηνοδίκη προς συμβιβασμό γίνεται σύντομη αναφορά στα πρακτικά (παρ. 1). Αν η συμβιβαστική επέμβαση αποτύχει, γίνεται σχετική αναφορά στα πρακτικά και σημειώνεται από τον ειρηνοδίκη ο λόγος της αποτυχίας (παρ.2). Αν επιτευχθεί συμβιβασμός, αναγράφονται λεπτομερώς στο πρακτικό όλοι οι όροι του (παρ.3). Ο συμβιβασμός που έγινε σύμφωνα με τα άρθρα 208 και επόμενα έχει όλα τα αποτελέσματα του δικαστικού συμβιβασμού (παρ.4)» Ακόμη σύμφωνα με το άρθρο 213 του ιδίου Κώδικα, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το Ν 4335/2015, «Η αίτηση συμβιβαστικής επέμβασης θεωρείται ότι δεν υποβλήθηκε ποτέ, αν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ουσιαστικού δικαίου για να είναι έγκυρος ο συμβιβασμός. Στην περίπτωση αυτή γίνεται σχετική σημείωση στα πρακτικά».

Ακόμη με το άρθρο 214Α του ιδίου Κώδικα που προβλέπει την διαδικασία συμβιβαστικής επίλυσης της διαφοράς, ορίζεται ότι «Οι διάδικοι μπορούν να συμβιβάζονται, μετά την επέλευση της εκκρεμοδικίας μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης και χωρίς να υφίσταται στάση της δίκης, όταν αντικείμενο της είναι ιδιωτικού δικαίου διαφορά, για την οποία επιτρέπεται κατά το ουσιαστικό δίκαιο να συνομολογηθεί συμβιβασμός, (παρ.1). Για τον συμβιβασμό συντάσσεται ατελώς πρακτικό, που περιλαμβάνει το περιεχόμενο της συμφωνίας τους και ιδίως το είδος του αναγνωριζόμενου δικαιώματος, το ποσό της οφειλόμενης παροχής και τους τυχόν όρους υπό τους οποίους θα εκπληρωθεί, καθώς και πρόβλεψη για τα δικαστικά έξοδα. Το πρακτικό συντάσσεται σε τόσα αντίτυπα όσοι και οι διάδικοι ή ομάδες διαδίκων, που αντιδικούν, χρονολογείται και υπογράφεται από αυτούς ή από τους δικηγόρους τους αν έχουν ειδική πληρεξουσιότητα κατά το άρθρο 98 περίπτωση β'(παρ.2). Κάθε διάδικος μπορεί, προσκομίζοντας το πρακτικό σε πρωτότυπο, να ζητήσει την επικύρωση του από το δικαστή ή τον πρόεδρο του δικαστηρίου, ενώπιον του οποίου εκκρεμεί η αγωγή ή το ένδικο μέσο. Το πρακτικό επικυρώνεται αφού διαπιστωθεί ότι: α) η διαφορά είναι δεκτική συμβιβαστικής επίλυσης, β) το πρακτικό έχει υπογραφεί σύμφωνα με όσα προαναφέρονται και γ) από αυτό προκύπτει σαφώς το είδος του αναγνωριζόμενου δικαιώματος και το ποσό της οφειλόμενης παροχής, καθώς και οι τυχόν όροι εκπλήρωσης της. Αν η διαφορά περιλαμβάνει και καταψήφιση, το πρακτικό αποτελεί από την επικύρωση του τίτλο εκτελεστό και περιάπτεται με τον εκτελεστήριο τύπο από το αρμόδιο για την επικύρωση του δικαστήριο. Αν η διαφορά έχει χαρακτήρα απλώς αναγνωριστικό, το πρακτικό αποδεικνύει το δικαίωμα. Με την επικύρωση του πρακτικού επέρχεται κατάργηση της δίκης.»(παρ.3) Ακόμη ορίζεται με το άρθρο 293 του ιδίου Κώδικα ότι «Οι διάδικοι μπορούν σε κάθε στάση της δίκης να συμβιβάζονται, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ουσιαστικού δικαίου.

Ο συμβιβασμός γίνεται με δήλωση ενώπιον του δικαστηρίου ή του εισηγητή δικαστή ή συμβολαιογράφου και επιφέρει αυτοδίκαιη κατάργηση της δίκης. Ο συμβιβασμός αυτός, καθώς και εκείνος που περιέχεται στα πρακτικά των παραγράφων 3 του άρθρου 214Α και 5 του άρθρου 214Β, καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο, και μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης (παρ.1). Τέλος σύμφωνα με το άρθρο 871 του Αστικού Κώδικα «Με την σύμβαση του συμβιβασμού οι συμβαλλόμενοι διαλύουν με αμοιβαίες υποχωρήσεις μια φιλονικία τους ή μία αβεβαιότητα για κάποια έννομη σχέση. Με αβέβαιη σχέση εξομοιώνεται και η επισφαλής απαίτηση» Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι ο συμβιβασμός, είτε του άρθρου 209, ο οποίος δεν είναι ακριβώς ειπείν εξώδικος , αλλά ένας ιδιότυπος δικαστικός συμβιβασμός που γίνεται υπό τον έλεγχο του ειρηνοδίκη, είτε των άρθρων 214Α και 293 του Κωδ. Πολ Δικ, έχει διφυή χαρακτήρα, αποτελεί δηλαδή σύμβαση του ιδιωτικού δικαίου με έννομο αποτέλεσμα την μέσω αμοιβαίων υποχωρήσεων διάλυση μιας αβεβαιότητας ή έριδας για μια έννομη σχέση (άρθρο 871 του Α.Κ), ταυτόχρονα και μια διαδικαστική πράξη, η οποία, στην περίπτωση του δικαστικού συμβιβασμού, επιφέρει αυτοδίκαιη κατάργηση της δίκης . Όταν στο πρακτικό συμβιβασμού περιλαμβάνεται δήλωση που έχει ως αντικείμενο την σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, το πρακτικό του συμβιβασμού υποκαθιστά πλήρως τον συμβολαιογραφικό τύπο που απαιτείται στις περιπτώσεις αυτές και πλέον αυτό υπόκειται σε μεταγραφή (Ολομ Α.Π 2092/1986 Ελλ. Δνη 1987.1230). Ο συμβιβασμός κατά τα ανωτέρω, ολοκληρώνεται με την καταχώρηση των δηλώσεων των διαδίκων στα πρακτικά. Και αν μεν πρόκειται για αίτηση του άρθρου 209 του Κώδ. Πολ. Δικ., αυτή θεωρείται ως μηδέποτε υποβληθείσα, αν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ουσιαστικού δικαίου για την εγκυρότητα του συμβιβασμού (άρθρο 213 Κωδ Πολ. Δικ), αν δηλαδή η δικαιοπραξία στην οποία αναφέρεται, δεν επιτρέπεται από τον νόμο. Αν δε πρόκειται περί δικαστικού συμβιβασμού, τα πρακτικά που τον εμπεριέχουν, επικυρώνονται από τον δικαστή ή τον πρόεδρο του δικαστηρίου ενώπιον του οποίου εκκρεμεί η αγωγή, μόνο εφόσον συντρέχουν οι διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου για την εγκυρότητα της δικαιοπραξίας που εμπεριέχεται σ' αυτά (άρθρο 214Α Κ ΠολΔικ). Τα ανωτέρω μεθερμηνευόμενα, δεν σημαίνουν άλλο τι, ειμή μόνο ότι τόσο το πρακτικό συμβιβασμού που συντάσσεται και υπογράφεται από τον ειρηνοδίκη κατά την διαδικασία των άρθρων 209 και επομ του Κωδ. .Πολ. Δικ, όσο και το πρακτικό που δικαστικού συμβιβασμού που επικυρώνεται κατά την διαδικασία του άρθρου 214 Α του ιδίου Κώδικα, βεβαιώνουν ότι η εμπεριεχόμενη σε αυτά δικαιοπραξία είναι σύμφωνη με την ισχύουσα νομοθεσία. Συνακόλουθα, εάν αυτά αφορούν στην σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, βεβαιώνουν ταυτόχρονα και ότι η δικαιοπραξία που εμπεριέχεται σε αυτά, επιτρέπεται από τον νόμο και συνεπώς είναι έγκυρη.

Με το άρθρο 23 του Ν 4014/2011 ορίζεται ότι «από την δημοσίευση του παρόντος απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5 παρ. 2 και 22 παρ. 3 του ν. 1577/1985. (παρ.1). Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην παράγραφο 12 του άρθρου 17 του ν. 1337/ 1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3.... (παρ.4, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 49 παρ.4 του Ν 4030/2011). Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής (παρ.5 ).

Από την διατύπωση της παραγράφου 4 και την σύνδεσή της με την παράγραφο 5 που ακολουθεί, συνάγεται ότι οι «δικαιοπραξίες εν ζωή» στις οποίες η παράγραφος αυτή αναφέρεται, νοούνται μόνο οι συμβολαιογραφικές πράξεις δυνάμει των οποίων συνιστώνται ή μεταβιβάζονται εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων. Συνεπώς, δεν περιλαμβάνονται τα πρακτικά συμβιβασμού του άρθρου 209 του Κ.Πολ. Δικ, ούτε τα πρακτικά του δικαστικού συμβιβασμού, έστω και αν αυτά περιέχουν δικαιοπραξίες που αφορούν στην αναγνώριση ή μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων .. Αλλά και από την σύμφωνη με τους κανόνες της λογικής ερμηνεία της πιο πάνω διάταξης, προκύπτει ότι αυτή δεν αναφέρεται στα πρακτικά συμβιβασμού (δικαστικού, ή των άρθρων 209 και επομ. του Κ. ΠολΔικ.), όταν αυτά σχετίζονται με την αναγνώριση ή την μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων. Γιατί στις περιπτώσεις αυτές ο έλεγχος της νομιμότητας της γενομένης με τον συμβιβασμό δικαιοπραξίας (αναγνώρισης ή μεταβίβασης εμπραγμάτου δικαιώματος), έχει γίνει από το δικαστήριο, το οποίο, αν έχει αμφιβολίες για την νομιμότητα του συμβιβασμού, οφείλει να ζητήσει οίκοθεν το σχετικό πιστοποιητικό του άρθρου 23 παρ.4 του Ν 4014/2011.

Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση αγωγής αναγνωριστικής της κυριότητας ακινήτου με βάση την έκτακτη χρησικτησία. Στην περίπτωση αυτή: α) εφόσον ο εναγόμενος συμβιβασθεί με τον ενάγοντα και αναγνωρίσει την κυριότητά του επί του ακινήτου, συντάσσεται το σχετικό πρακτικό, και καταργείται η δίκη. β) αν ο εναγόμενος συνομολογήσει ή αποδεχθεί κατά την έννοια του άρθρου 298 του Κωδ. Πολ. Δικ. την αγωγή και το δικαίωμα που έχει ασκηθεί με αυτήν, τότε θα εκδοθεί σχετική απόφαση που θα αναγνωρίζει την κυριότητα του ενάγοντος επί του ακινήτου. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις, δεν απαιτείται, κατά την γνώμη μας, η προσκόμιση της βεβαίωσης του άρθρου 23 παρ.4 του Ν 4014/2011 για την μεταγραφή, αφού έχει προηγηθεί ο δικαστικός έλεγχος της νομιμότητας της μεταβίβασης του ακινήτου.

Ως προς το δεύτερο ερώτημα.

Κατά το άρθρο 1 του Ν 4223/2013, από το έτος 2014 και για κάθε επόμενο έτος επιβάλλεται ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή κάθε είδους νομικές οντότητες την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Τα δικαιώματα επί των οποίων επιβάλλεται ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. ετησίως, κατά την παράγραφο 4 του ιδίου άρθρου, είναι αυτά που υπάρχουν την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, ανεξάρτητα από μεταβολές που τυχόν επήλθαν κατά τη διάρκεια του έτους αυτού και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή του τίτλου κτήσης Εξάλλου σύμφωνα με την διάταξη της παραγράφου. 1 του άρθρου 2 του ιδίου νόμου, υποκείμενο του ΕΝ.Φ.Ι.Α,, μεταξύ των άλλων περιπτώσεων, είναι κάθε πρόσωπο ή οντότητα του άρθρου 1, ανάλογα με το δικαίωμα και το ποσοστό του, και ειδικότερα: «α) αυτός που αποκτά δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης ή από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα ή καταδικάζεται ο δικαιοπάροχος σε δήλωση βουλήσεως», β)......, γ)..... κ.λπ. Από την γραμματική διατύπωση των ως άνω διατάξεων, προκύπτει με σαφήνεια ο χρόνος γένεσης της υποχρέωσης για καταβολή του ειδικού αυτού φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, και δεν χρειάζεται οποιαδήποτε περαιτέρω διευκρίνιση επί του θέματος αυτού.

Στην περίπτωση όμως κατά την οποία ζητείται η μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου λόγω χρησικτησίας, και την εξομοιούμενη, κατά την γνώμη μας, με αυτήν περίπτωση κατά την οποία ζητείται η μεταγραφή πρακτικού συμβιβασμού με το οποίο επίσης αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου λόγω χρησικτησίας, υφίσταται παράλληλα υποχρέωση καταβολής και του ειδικού φόρου μεταβίβασης ακινήτων που προβλέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1 παρ.1 και 3 , και 2 παρ.3 εδάφιο δ του Ν 1587/1950, ο οποίος κύρωσε από τότε που ίσχυσε τον Α.Ν 1521/1950. Ειδικότερα με την παράγραφο 1 του άρθρου 1 του νόμου τούτου ορίζεται ότι «εφ' εκάστης εξ' επαχθούς αιτίας μεταβιβάσεως ακινήτου ή πραγματικού επί ακινήτου ή πραγματικού επί ακινήτου δικαιώματος ως και επί μεταβιβάσεως πλοίου υπό ελληνική σημαία επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών», ενώ με την παράγραφο 3 του ιδίου άρθρου διευκρινίζεται ότι ως «μεταβίβαση» για την εφαρμογή του νόμου τούτου, νοείται α) η απαλλοτρίωση της πλήρους ή της ψιλής κυριότητας ανεξάρτητα από το εν αυτή γίνεται υπό αναβλητική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης β) η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας από εκείνες που προβλέπονται στα άρθρα 1188 έως 1191 του Αστικού Κώδικα, γ) η κατά την διάλυση ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης εταιρείας μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας στα μέλη της, δ) η παραίτηση από την κυριότητα επί ακίνητου ή από πραγυατικό δικαίωμα επί ακίνητου ή από την κυριότητα πλοίου, ε) η απαλλοτρίωση ακινήτου για δημόσια ωφέλεια ε) ... στ)......

Εξάλλου στο άρθρο 2 του νόμου τούτου, απαριθμούνται εξαντλητικά οι περιπτώσεις στις οποίες επιβάλλεται ο φόρος αυτός (Φ.Μ.Α). Ειδικότερα μεταξύ των άλλων περιπτώσεων, περί των οποίων δεν πρόκειται εν προκειμένω, ο φόρος αυτός σύμφωνα με το εδάφιο δ της παραγ. 2, το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 38 του Ν 1249/1982 και αντικαταστάθηκε στη συνέχεια με την παράγραφο 12 του άρθρου 14 του Ν. 1882/1990 και εν τέλει με την παράγραφο 1 του άρθρου 2 του Ν 2892/2001, επιβάλλεται και σε περίπτωση «δ) απόφασης δικαστικής με την οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας ή από οποιαδήποτε άλλη αιτία, με εξαίρεση την περίπτωση κατά την οποία στο όνομα του προσώπου, στο οποίο γίνεται η αναγνώριση, υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος για το δικαίωμα αυτό, για το οποίο έχει υποβληθεί η δήλωση που προβλέπεται από το νόμο».

Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 13 του ιδίου νόμου «Ο μεταγραφοφύλαξ υποχρεούται ν' αρνηθή την μεταγραφή συμβάσεως ή δικαστικής αποφάσεως ή οιασδήποτε ετέρας πράξεως αφορώσης εις την μεταβίβασιν της κυριότητας ή ετέρων εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, πλην υποθήκης, εφ' όσον δεν προσάγεται εις αυτόν αντίγραφον της δηλώσεως φόρου μεταβιβάσεως, δεόντως θεωρημένον, υπό του Οικονομικού Εφόρου».

Δείτε τη γνωμοδότηση στο eisap.gr