Μεσιτική αμοιβή σε αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων: Το δίκαιο της ΕΕ δεν αντιτίθεται στην επιβολή πλαφόν στα μεσιτικά, ανερχόμενου στο 4% του τιμήματος πώλησης ή του μισθώματος (απόφαση ΔΕΕ)
Προστασία των καταναλωτών – Υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων – Πρόσβαση σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές – Εθνικό καθεστώς κυρώσεων – Αρχή της αναλογικότητας
Επιμέλεια: Γεώργιος Π. Κανέλλος
Με τη δημοσιευθείσα στις 27.02.2025 απόφασή του, το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΕ) αποφάνθηκε ότι το δίκαιο της Ένωσης δεν αντιτίθεται στην πρόβλεψη ανώτατου ορίου όσον αφορά την προμήθεια μεσιτικού γραφείου για την παροχή υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων, ανερχόμενου στο 4% του τιμήματος της πώλησης ή του μισθώματος.
Εντούτοις, σύμφωνα με το ΔΕΕ, ένα τέτοιο μέτρο πρέπει να είναι ανάλογο προς τους θεμιτούς σκοπούς τους οποίους επιδιώκει.
Ιστορικό της υπόθεσης
Το Συνταγματικό Δικαστήριο της Σλοβενίας εξετάζει τη συνταγματικότητα του νόμου περί των υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων.
Ο νόμος αυτός προβλέπει ανώτατο όριο για την προμήθεια που χρεώνεται για τις εν λόγω υπηρεσίες σε περίπτωση αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου. Όσον αφορά την αγορά ή την πώληση, η προμήθεια δεν μπορεί να υπερβαίνει το 4% της συμβατικής τιμής, εκτός αν η κατά τη σύμβαση αξία του ακινήτου είναι μικρότερη από 10.000 ευρώ. Όσον αφορά τη μίσθωση, το ανώτατο όριο ανέρχεται στο 4% του γινομένου του μηνιαίου μισθώματος και του αριθμού των μηνών για τους οποίους μισθώνεται το ακίνητο. Σε κάθε δε περίπτωση, η προμήθεια δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό ενός μηνιαίου μισθώματος ούτε να είναι μικρότερη του ποσού των 150 ευρώ. Σύμβαση μεσιτείας στην οποία δεν τηρείται αυτό το ανώτατο όριο θεωρείται άκυρη.
Tο σλοβενικό Συνταγματικό Δικαστήριο, διατηρώντας αμφιβολίες ως προς τη συμβατότητα του ως άνω μέτρου με το δίκαιο της Ένωσης, μεταξύ άλλων, με την οδηγία 2006/123/ΕΚ σχετικά με τις υπηρεσίες στην εσωτερική αγορά., υπέβαλε στο Δικαστήριο αίτηση προδικαστικής αποφάσεως. Οι αμφιβολίες του αφορούν το ανώτατο όριο που ισχύει για τις υπηρεσίες μεσιτείας σε σχέση με μονοκατοικία, διαμέρισμα ή οικιστική μονάδα που αγοράζονται ή μισθώνονται από φυσικό πρόσωπο.
Απόφαση του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης
Με την απόφασή του αυτή, το Δικαστήριο υπενθυμίζει ότι μέτρο όπως το προβλεπόμενο από τη σλοβενική νομοθεσία μπορεί να γίνει δεκτό εφόσον: i) δεν εισάγει διακρίσεις, ii) δικαιολογείται από επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος και iii) είναι σύμφωνο με την αρχή της αναλογικότητας.
Το ανώτατο όριο προμήθειας δεν φαίνεται να εισάγει διακρίσεις, δεδομένου ότι εφαρμόζεται ανεξάρτητα από τον τόπο της έδρας της οικείας μεσιτικής εταιρίας.
Όσον αφορά τη δικαιολόγηση, η πρόβλεψη ανώτατου ορίου φαίνεται ικανή να διευκολύνει την πρόσβαση σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές, δεδομένου ότι το ποσό της προμήθειας πιθανώς μετακυλίεται στην τιμή πώλησης ή στο μίσθωμα. Τούτο είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τα ευάλωτα άτομα – τους νέους, τους σπουδαστές καθώς και τους ηλικιωμένους. Το μέτρο αυτό μπορεί επίσης να συμβάλει στην προστασία των καταναλωτών, ενισχύοντας τη διαφάνεια των τιμών και αποτρέποντας τις υπερβολικές χρεώσεις.
Απόκειται στο σλοβενικό Συνταγματικό Δικαστήριο να εξακριβώσει αν η πρόβλεψη ανώτατου ορίου προμήθειας είναι αναγκαία για την επίτευξη των προαναφερθέντων σκοπών και αν υφίστανται μέτρα λιγότερο περιοριστικά τα οποία να καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος. Συναφώς, το ως άνω δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει, μεταξύ άλλων, αν ο εθνικός νομοθέτης θα μπορούσε να έχει θεσπίσει μέτρο το οποίο να αφορά ειδικώς τους ευάλωτους καταναλωτές και αν η αμοιβή για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων επιτρέπει στις εταιρίες οι οποίες τις παρέχουν να καλύπτουν τα έξοδά τους και να αποκομίζουν εύλογο κέρδος.
Γίνεται υπόμνηση ότι η διαδικασία εκδόσεως προδικαστικής αποφάσεως παρέχει στα δικαστήρια των κρατών μελών τη δυνατότητα να υποβάλουν στο Δικαστήριο, στο πλαίσιο της ένδικης διαφοράς της οποίας έχουν επιληφθεί, ερώτημα σχετικό με την ερμηνεία του δικαίου της Ένωσης ή με το κύρος πράξεως οργάνου της Ένωσης. Το Δικαστήριο δεν αποφαίνεται επί της διαφοράς που εκκρεμεί ενώπιον του εθνικού δικαστηρίου. Στο εθνικό δικαστήριο εναπόκειται να επιλύσει τη διαφορά αυτή, λαμβάνοντας υπόψη την απόφαση του Δικαστηρίου. Η απόφαση αυτή δεσμεύει, ομοίως, άλλα εθνικά δικαστήρια ενώπιον των οποίων ανακύπτει παρόμοιο ζήτημα.
Το πλήρες κείμενο της απόφασης είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα CURIA
