Διαφορές από οροφοκτησία: Ζητήματα αρμοδιότητας, παραγραφής και ποινικής ρήτρας (ΕιρΑθ 1/2019)

Με απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών (1/2019) ρυθμίζονται ορισμένα ζητήματα αναφορικά με τις διαφορές από οροφοκτησία, όπως η αρμοδιότητα και η νομιμότητα τυχόν ποινικής ρήτρας στον Κανονισμό Πολυκατοικίας, καθώς και θέματα που αφορούν στην παραγραφή.

Σε σχέση με την αρμοδιότητα, η απόφαση αναφέρει ότι, σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ. 3 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, όπως αυτό ισχύει μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4335/2015, η αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου σε διαφορές από την οροφοκτησία περιορίζεται μόνο σε αυτές που αφορούν κοινόχρηστες δαπάνες ύψους μέχρι 20.000 ευρώ.

Όλες οι λοιπές διαφορές που αφορούν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις μεταξύ συνιδιοκτητών ορόφων και διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας που πηγάζουν από την συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον Κανονισμό της και το νόμο (ν. 3741/1929) καθώς και οι διαφορές ανάμεσα στους διαχειριστές ιδιοκτησίας κατ' ορόφους και στους ιδιοκτήτες ορόφων και διαμερισμάτων από άλλη αιτία, συνεχίζουν να υπάγονται, οποιαδήποτε και αν είναι η αξία του αντικειμένου τους, στην αποκλειστική αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου. 

Παράλληλα, η απόφαση αναφέρει ότι η τυχόν πρόβλεψη στον Κανονισμό πολυκατοικίας με την οποία ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται, σε περίπτωση υπερημερίας του, με πρόσθετο χρηματικό ποσό (ποινική ρήτρα) είναι άκυρη, ως αποτελούσα κατά νόμο συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας.

Ο διαχειριστής δικαιούται να ζητήσει μόνον την καταβολή των οφειλών και τον προβλεπόμενο (από το νόμο ή τη σύμβαση) τόκο υπερημερίας, όχι όμως και τυχόν πρόσθετο χρηματικό αντάλλαγμα.

Σε σχέση με την ύπαρξη ποινικής ρήτρας σε Κανονισμό Πολυκατοικίας, με την οποία ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται, σε περίπτωση υπερημερίας του, με πρόσθετο χρηματικό ποσό, το δικαστήριο επισημαίνει ότι αυτή είναι άκυρη, κατά το υπερβάλλον ποσό, καθώς αποτελεί κατά νόμο συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας.

«Από τον συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων και ιδίως αυτών των άρθρων 293 εδ. β, 294 και 345 του ΑΚ, σκοπός των οποίων είναι ν' αποτρέψει την καταστρατήγηση του θεμιτού ορίου τόκου, δια των συνυπολογισμών στο ποσοστό των τόκων όλων των προσθέτων παροχών, οι οποίες με διάφορη του τόκου νομική μορφή επιβαρύνουν ουσιαστικά τον οφειλέτη, συνάγεται ότι, επί χρηματικής κυρίως οφειλής ως κύριας παροχής η συνομολόγηση σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη περί την εκπλήρωση της, επιπλέον του θεμιτού τόκου και πρόσθετου χρηματικού ποσού, ως ποινικής ρήτρας αντιβαίνει στις παραπάνω διατάξεις του νόμου και είναι άκυρη, κατά το υπερβάλλον, ως αποτελούσα κατά νόμο συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας, η ακυρότητα δε αυτή της εν λόγω «ποινικής ρήτρας είναι άσχετη με το υπέρμετρο αυτής, που ρυθμίζεται κατά το άρθρο 409 ΑΚ (ΑΠ 1438/1997 Ελνη 39 σελ 381, ΕΑ 6743/1999 ΕλΔνη 42 σελ 494). Επομένως, επί οροφοκτησίας προκειμένου για υποχρέωση καταβολής εκ μέρους του ιδιοκτήτου διαμερίσματος δαπανών κοινοχρήστων, σε περίπτωση υπερημερίας αυτού, ως προς την εκπλήρωση της υποχρεώσεως του αυτής, ο διαχειριστής δικαιούται να ζητήσει την καταβολή των οφειλών αυτών εκ μέρους του συνιδιοκτήτη, καθώς και τον από το νόμο ή τη σύμβαση προβλεπόμενο τόκο υπερημερίας όχι δε και τυχόν πρόσθετο χρηματικό αντάλλαγμα, που για τον λόγο αυτό έχει συμφωνηθεί με τον οφειλέτη, ως «ποινική ρήτρα» (251/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕΑ 5324/2004, ΕΔΠ 2005 σελ. 79, ΕΑ 9469 /2007 ΕλΔνη43 σελ. 1488)», αναφέρει σχετικά το δικαστήριο.

Τέλος, σε σχέση με το ζήτημα της παραγραφής, το δικαστήριο αναφέρει ότι ο κοινόχρηστες δαπάνες παραγράφονται σε πέντε χρόνια (ΑΚ 250 αρ. 17), με την παραγραφή να αρχίζει μόλις λήξει το έτος μέσα στο οποίο συμπίπτει η έναρξη της (ΑΚ 253).

Κατά το άρθρο 263 ΑΚ κάθε παραγραφή, που διακόπηκε με την έγερση της αγωγής θεωρείται σαν να μη διακόπηκε, αν η αγωγή απορριφθεί τελεσίδικα για λόγους μη ουσιαστικούς. Αν ο δικαιούχος εγείρει και πάλι την αγωγή μέσα σε έξι μήνες, η παραγραφή θεωρείται ότι έχει διακοπεί με την προηγούμενη αγωγή.

Δείτε αναλυτικά την απόφαση ΕιρΑθ 1/2019 στο dsanet.gr