Σύμβαση εκμίσθωσης οικοπέδου ν.π.δ.δ. με υποχρέωση ανέγερσης κτιρίου από τον μισθωτή (ΕΑ ΣτΕ 118/2025)

Η Επιτροπή Αναστολών του Συμβουλίου της Επικρατείας με πρόσφατη απόφασή της ερεύνησε τις προϋποθέσεις για τον χαρακτηρισμό ως δημόσιας σύμβασης, έργου ή παραχώρησης έργου, της σύμβασης εκμίσθωσης οικοπέδου νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου, με παράλληλη υποχρέωση του μισθωτή για την ανέγερση κτιρίου (ΕΑ ΣτΕ 118/2025).

Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, ο ν. 4412/2016 υιοθετεί στο άρθρο 2 αυτού ως προς την έννοια της δημόσιας σύμβασης έργου τον ορισμό της Οδηγίας 2014/24/ΕΕ, σύμφωνα με τον οποίο πρόκειται για σύμβαση, στην οποία η αναθέτουσα αρχή λαμβάνει παροχή συνιστάμενη στην εκτέλεση έργου και η οποία έχει για την αρχή αυτή άμεσο οικονομικό ενδιαφέρον. Τέτοιου είδους οικονομικό ενδιαφέρον υφίσταται όχι μόνο στην περίπτωση που η αναθέτουσα αρχή πρόκειται να καταστεί κύριος του έργου ή του αποτελέσματος των εργασιών που αποτελούν αντικείμενο της σύμβασης, αλλά και στην περίπτωση που πρόκειται να αποκτήσει νόμιμο τίτλο ο οποίος της εξασφαλίζει την εξουσία διάθεσης του έργου που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης για την εξυπηρέτηση δημόσιας αποστολής. Το οικονομικό ενδιαφέρον μπορεί, επίσης, να έγκειται στα οικονομικά πλεονεκτήματα που μπορεί να αποκομίσει η αναθέτουσα αρχή από τη μελλοντική χρήση ή εκποίηση του έργου, στο γεγονός ότι συμμετείχε οικονομικά στην υλοποίηση του έργου ή στον κίνδυνο που αυτή φέρει σε περίπτωση ανεπιτυχούς εκτέλεσης των εργασιών.

Εξάλλου, για τη στοιχειοθέτηση της έννοιας της δημόσιας σύμβασης έργου, ο αντισυμβαλλόμενος του δημόσιου φορέα πρέπει να υπέχει την άμεση ή έμμεση υποχρέωση εκτέλεσης του έργου που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης και η εκπλήρωση της υποχρέωσης αυτής να είναι δικαστικώς επιδιώξιμη, τηρουμένων των προϋποθέσεων του εθνικού δικαίου.

Περαιτέρω, βασικό κριτήριο της έννοιας της δημόσιας σύμβασης έργου κατά το ενωσιακό δίκαιο είναι το έργο να εκτελείται σύμφωνα με τις επακριβώς προσδιοριζόμενες από την αναθέτουσα αρχή ανάγκες, ενώ τα μέσα με τα οποία η εκτέλεση λαμβάνει χώρα είναι αδιάφορα. Τέτοια περίπτωση συντρέχει, όταν η αναθέτουσα αρχή έχει λάβει μέτρα, ώστε να προσδιορίσει τα χαρακτηριστικά του έργου ή, τουλάχιστον, να ασκήσει καθοριστική επιρροή στον σχεδιασμό του. Τούτο συμβαίνει, ιδίως, στην περίπτωση κατά την οποία οι προδιαγραφές που θέτει η αναθέτουσα αρχή υπερβαίνουν τις συνήθεις απαιτήσεις της αγοράς σε σχέση με ακίνητο όπως το οικείο έργο.

Η ύπαρξη καθοριστικής επιρροής της αναθέτουσας αρχής στον σχεδιασμό υπό ανέγερση κτιρίου διαπιστώνεται, ιδίως, αν είναι δυνατόν να αποδειχθεί ότι η επιρροή αυτή ασκείται στην αρχιτεκτονική δομή του κτιρίου αυτού, όπως είναι οι διαστάσεις του, οι εξωτερικοί τοίχοι του και οι φέροντες τοίχοι του. Εξάλλου, την ίδια ως άνω έννοια έχει, σύμφωνα με την Οδηγία 2014/23/ΕΕ, και η «εκτέλεση έργου», που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης παραχώρησης έργου, τον ορισμό δε αυτόν της «εκτέλεσης έργου» υιοθετεί και ο ν. 4413/2016 σχετικά με την ανάθεση και εκτέλεση συμβάσεων παραχώρησης.

Σύμβαση εκμίσθωσης ακινήτου από νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου που έχει ως αντικείμενο και την υποχρέωση του μισθωτή να ανεγείρει στο εκμισθούμενο ακίνητο κτίριο περιερχόμενο στην κυριότητα του εκμισθωτή συνιστά δημόσια σύμβαση (έργου ή παραχώρησης έργου, κατά περίπτωση), εφόσον ο μισθωτής αναλαμβάνει τη νομικώς δεσμευτική και δικαστικώς επιδιώξιμη υποχρέωση να προβεί στην εκτέλεση έργου, το οποίο ανταποκρίνεται στις επακριβώς καθοριζόμενες από την αναθέτουσα αρχή ανάγκες, σύμφωνα με τα ανωτέρω.

Εν προκειμένω, στο αντικείμενο του ένδικου πλειοδοτικού διαγωνισμού για την εκμίσθωση οικοπέδου ν.π.δ.δ. περιλαμβάνεται και η υποχρέωση του μισθωτή να ανεγείρει, εντός ορισμένου χρόνου από την παράδοση σε αυτόν του εκμισθούμενου ακινήτου, κτίριο, το οποίο από την εκτέλεσή του θα ανήκει στην κυριότητα του ν.π.δ.δ. και το οποίο ο μισθωτής θα εκμεταλλεύεται κατά τη διάρκεια της  εκμίσθωσης.

Ωστόσο, το δικαστήριο διαπίστωσε πως οι μόνες υποχρεώσεις που επιβάλλονται στον μισθωτή όσον αφορά τον σχεδιασμό του προς ανέγερση κτιρίου είναι η χρήση αυτού σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης της περιοχής, καθώς και η τήρηση, κατά την υλοποίηση του έργου, των κανόνων της τέχνης και της επιστήμης, ενώ ακόμη και η επιλογή του είδους του ως άνω κτιρίου καταλείπεται στην ευχέρεια του μισθωτή, δεν τίθενται δε στη διακήρυξη κανενός είδους προδιαγραφές σε σχέση με το κτίριο αυτό.

Άλλωστε, ούτε με τις διατάξεις του π.δ. 715/1979 «Περί τρόπου ενεργείας υπό των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου (Ν.Π.Δ.Δ.), προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει κ.λπ.», που διέπουν την ένδικη μίσθωση, ούτε με τις διατάξεις της διακήρυξης θεσπίζεται, όσον αφορά τη σύναψη και την εκτέλεση της σύμβασης εκμίσθωσης, εξαιρετικό νομικό καθεστώς που να εξασφαλίζει στο ν.π.δ.δ. υπερέχουσα θέση, μη προσιδιάζουσα σε σύμβαση ιδιωτικού δικαίου.

Συνεπώς, η Επιτροπή έκρινε η προς ανάθεση σύμβαση εκμίσθωσης ακινήτου δεν έχει τον χαρακτήρα δημόσιας σύμβασης έργου ή σύμβασης παραχώρησης έργου, ούτε προκύπτει ανενδοιάστως ότι σκοπείται η σύναψη άλλης μορφής δημόσιας ή διοικητικής σύμβασης. Επομένως, οι διαφορές που ανακύπτουν κατά το προ της υπογραφής της στάδιο δεν υπάγονται στη δικαιοδοσία του Συμβουλίου της Επικρατείας, αλλά στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων, κατά το άρθρο 94 παρ. 2 του Συντάγματος.

Δεδομένου, όμως, ότι δεν έχει απασχολήσει τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου επί διαφορών που ανακύπτουν κατά το στάδιο που προηγείται της υπογραφής σύμβασης εκμίσθωσης ακινήτου από ν.π.δ.δ., η οποία έχει ως αντικείμενο και την υποχρέωση ανέγερσης κτιρίου από τον μισθωτή, η Επιτροπή Αναστολών έκρινε ότι δεν συντρέχει περίπτωση πρόδηλης έλλειψης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου. Ακολούθως, προχώρησε στην εξέταση της αίτησης αναστολής, με την οποία η εταιρία που μισθώνει ήδη το επίδικο ακίνητο ζητούσε την αναστολή εκτέλεσης της απόφασης του ν.π.δ.δ. σχετικά με τη διενέργεια του επίδικου διαγωνισμού, καθώς και της σχετικής διακήρυξης, και απέρριψε αυτήν, κρίνοντας ότι δεν συντρέχει βλάβη της αιτούσας από τις προσβαλλόμενες πράξεις.

Δείτε την περίληψη της απόφασης στο adjustice.gr.