Μίσθωση ακινήτου

Μίσθωση ακινήτου: Από την υπογραφή ως τη λύση

1. Η έννοια της μίσθωσης – Το θεμέλιο 

Στον Αστικό Κώδικα (άρθρο 574) η μίσθωση ορίζεται ως η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής παραχωρεί τη χρήση του πράγματος ενώ ο μισθωτής καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα — τόσο απλά, μα και τόσο πυκνά σε έννομες συνέπειες. 

2. Το μωσαϊκό της νομοθεσίας - Τι πρέπει να γνωρίζετε 

Α. Αστικές  μισθώσεις: Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια  είναι τα τρία έτη (3), υποχρεωτικά και για τα δύο μέρη. Ακόμη κι αν συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος, η σύμβαση «ισχύει» μέχρι τα τρία έτη.   Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση  μόνο μετά την παρέλευση  τριετίας.

• Αλλαγή ή ανανέωση : Δεν απαιτείται νέο συμβόλαιο σε κάθε ανανέωση της μίσθωσης, εκτός αν αλλάζει το μίσθωμα. Αλλαγές στο μίσθωμα ή σε άλλα στοιχεία ( στοιχεία εκμισθωτών, μισθωτών, ακινήτου) δηλώνονται στην ΑΑΔΕ με τροποιητική δήλωση.
• Καταγγελία : Προϋπόθεση καταγγελίας από τον εκμισθωτή είναι η παρέλευση της τριετίας. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν επιτρέπεται πλέον. 
• Ιδιαίτεροι όροι :

  - Κατοικίδια : Αν στο μισθωτήριο συμβόλαιο περιλαμβάνεται  όρος που απαγορεύει τα κατοικίδια, αυτός υπερισχύει της γενικής νομοθεσίας. Εάν δεν υπάρχει τέτοιος όρος ο εκμισθωτής δεν μπορεί  να καταγγείλει τη μίσθωση . 

-Διατήρηση κλειδιών από τον εκμισθωτή  : Ο εκμισθωτής δεν έχει δικαίωμα να κρατήσει τα κλειδιά του μισθίου χωρίς την γνώση και την συναίνεση του μισθωτή . Ο μισθωτής μπορεί να αλλάξει την κλειδαριά του ακινήτου, εφόσον έχει λάβει την συναίνεση του εκμισθωτή, το κόστος επιβαρύνει τον μισθωτή.  

Β.Εμπορικές μισθώσεις : Ισχύει το Π.Δ  34/1995, κατώτατο όριο είναι τα 12 έτη, μπορεί να λυθεί νωρίτερα μόνο με νεότερη έγγραφη συμφωνία βέβαιης χρονολογίας.

Χρήσιμη η πρόβλεψη ρήτρας  ταχείας λύσης για δικαστική εκκρεμότητα ή δημόσιο σκοπό. 

Είναι πολύ χρήσιμη στις επαγγελματικές μισθώσεις , ειδικά όταν υπάρχουν :

• Εκκρεμείς άδειες ή τακτοποιήσεις.
• Ανάκληση οικοδομικής άδειας, απαλλοτρίωσης ή οποιασδήποτε απόφασης διοίκησης ή  δικαστηρίου που καθιστά το μίσθιο μη άμεσα χρησιμοποιήσιμο, 
• Πιθανοί περιβαλλοντικοί ή πολεοδομικοί  περιορισμοί (πχ.διατηρητέο), 
• Πρόβλεψη για έργα δημόσιου συμφέροντος.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb κ.λπ.): Υπόκεινται σε ιδιαίτερο φορολογικό καθεστώς και οδηγίες ΑΑΔΕ (Ε.2024/09-04-2024). 

3. Τι πρέπει να προσέξετε πριν από την  υπογραφή του συμφωνητικού μίσθωσης :

• Σαφής διάρκεια της μίσθωσης και τυχόν ανανέωσης αυτής, ώστε να αποφεύγονται παρερμηνείες.
• Ρήτρα λύσης για καίρια γεγονότα (π.χ. αδυναμία πληρωμής για  2 συνεχείς μήνες, κακή χρήση, νωρίτερη αποχώρηση).
• Ύψος & τρόπος αναπροσαρμογής μισθώματος – σαφές μίσθωμα όπου μπορεί να αναφερθεί ο  Δείκτης Τιμών Καταναλωτή  (ΔΚΤ) σε συνδυασμό με τα νομοθετημένα πλαφόν.
• Εγγύηση: ποσό, πότε και πώς επιστρέφεται ( συνήθως είναι 1 ή 2 μηνιαία μισθώματα ) και  δεν συμψηφίζεται με τα ενοίκια .
• Χρήση & συντήρηση (άρθρα 575-578 ΑΚ). 
• Αναφορά  επιπλέον εξόδων,  κοινοχρήστων, φόρων, ασφαλειών ( ποιός τα επιβαρύνεται).
• Καταγραφή υποχρεώσεων κάθε πλευράς : καταγράψτε μικροεπισκευές που βαρύνουν το κάθε μέρος.
• Προβλέψτε πρωτόκολλο παράδοσης-παραλαβής στη λήξη της μίσθωσης (αν είστε εκμισθωτής), με φωτογραφική τεκμηρίωση και πρότερη επιθεώρηση του ακινήτου .

4.Φορολογικές υποχρεώσεις σε ένα κλικ

• Η σύμβαση καταχωρείται στο myAADE μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την υπογραφή.
• Το ίδιο ισχύει και για τη δήλωση λύσης της μίσθωσης. Η παράλειψη θεωρεί τη μίσθωση «ζωντανή» και επιφέρει πρόστιμα.

5. Οι τρόποι λύσης – Σενάρια χωρισμού

• Σε περίπτωση δυστροπίας, όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα ενοίκια, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει διαταγή απόδοσης μισθίου, ταχύτερη και «αύριο στο σφυρί» διαδικασία.

 

•  Λήξη ορισμένου χρόνου.
•  Νομική βάση είναι ο συμφωνημένος χρόνος, δε χρειάζεται καμιά  ενέργεια αν έχει δηλωθεί ο χρόνος λήξης, αλλιώς καταγγελία. 
•  
• Καταγγελία λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων. 

-   Νομική βάση είναι το άρθρο 597 ΑΚ.. 

    Απαιτείται προειδοποίηση ενός ( 1) μηνός  (10 ημέρες σε βραχείες μισθώσεις ).

• Κακή χρήση - φθορά 

      - Νομική βάση είναι το άρθρο 594 ΑΚ.. 

       -Αμεση καταγγελία χωρίς προθεσμία.

• Μη παράδοση (από τον εκμισθωτή) ή ακαταλληλότητα του μισθίου.

         -Νομική βάση είναι το άρθρο 585 ΑΚ. Άμεση καταγγελία εκ μέρους του μισθωτή,    χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης.

• Αμοιβαία συμφωνία

        -Νομική βάση είναι η ελευθερία των συμβάσεων. 

       -Συνίσταται  έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

6. Διαδικαστικά εργαλεία: από τη διαταγή απόδοσης μέχρι τη διαμεσολάβηση

Για οφειλές μισθωμάτων, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει διαταγή απόδοσης μισθίου,  για άμεσα αποτελέσματα. 

Πρακτική συμβουλή: Πριν φτάσετε στο έγγραφο της καταγγελίας, δοκιμάστε να λύσετε τη διαφορά σας με τη διαδικασία της διαμεσολάβησης, συχνά κλείνει την υπόθεση σε λίγες ώρες, γλιτώνοντας και τις δύο πλευρές από χρονοβόρα  και κοστοβόρα δικαστήρια.

7. Λύση & φορολογικό φινάλε

• Δήλωση λύσης στο myAADE μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα.
• Εκκαθάριση εγγύησης : επιστροφή υπό τον όρο ότι το ακίνητο παραδίδεται όπως παρελήφθη, πλην εύλογων φθορών χρήσης και εξοφλημένων λογαριασμών.
• Οφειλές μισθωμάτων – βεβαίωση στον Κ.Φ.Ε. του έτους είσπραξης.

Επίλογος : Η μίσθωση ακινήτου είναι περισσότερο «συνεταιρισμός» παρά απλή συναλλαγή. Οταν ο διάλογος, η ακριβής σύμβαση και η τήρηση των προθεσμιών γίνουν καθημερινή πρακτική, ο χωρισμός —αν και όποτε έρθει— μένει πολιτισμένος, γρήγορος και (σχεδόν) αναίμακτος.

(Το παραπάνω κείμενο παρέχει γενική ενημέρωση· δεν συνιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή).